가짜 세입자, 진짜 집주인에게 대항할 수 있을까요? - 가장 임대차와 대항력

집을 빌려 살다가 집주인이 바뀌는 경우, 새로운 집주인에게도 내 임대차 계약을 주장할 수 있을까요? 이를 대항력이라고 하는데요, 오늘은 이 대항력과 관련된 흥미로운 사례를 살펴보겠습니다.

사례: 돈을 빌려준 갑(甲)은 돈을 갚지 않는 병(丙)에게 돈을 받아내기 위해 묘안을 떠올립니다. 병 소유의 집에 대해 가짜로 임대차 계약을 맺고 전입신고를 하는 것이죠. 이렇게 하면 나중에 집이 팔리더라도 자기 돈을 먼저 받을 수 있을 거라 생각했습니다. 실제로 살지는 않고 서류상으로만 세입자가 된 것이죠. 그런데, 병의 집을 을(乙)이 사게 되었습니다. 을은 진짜 집주인으로서 집을 비워달라고 요구합니다. 갑은 자신이 대항력 있는 세입자라고 주장하며 버티고 있습니다. 과연 갑은 집을 비워주지 않아도 될까요?

결론부터 말씀드리면, 갑은 집을 비워줘야 합니다.

갑처럼 실제로 살 목적 없이 돈을 받아내기 위한 목적으로 맺은 임대차 계약은 가장 임대차라고 합니다. 법원은 이런 가장 임대차를 무효로 판단합니다.

왜냐하면 임대차 계약의 본질은 임차인이 실제로 그 집을 사용하고 수익하는 데 있기 때문입니다. 단순히 돈을 받아내기 위한 수단으로 임대차 계약의 형식만 빌린 것은 진정한 임대차 계약이라고 볼 수 없다는 것이죠.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다 (대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결). 즉, 실제로 거주할 의사 없이 단지 채권을 확보하기 위한 목적으로 맺은 임대차 계약은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다는 것입니다.

따라서 갑은 을에게 집을 비워줘야 합니다. 진짜 세입자가 되려면 실제로 그 집에 살 의향이 있어야 하고, 그에 따른 계약을 체결해야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 점을 기억해야 합니다.