돈 안 갚는 지인, 경매 넘기려는데 수상한 세입자?! 😱 배당 요구하는 임차인, 진짜일까요?

친한 지인에게 돈을 빌려주고, 혹시 몰라 지인 소유 아파트에 근저당권까지 설정했는데… 돈을 돌려받지 못해 결국 경매를 생각하고 있습니다. 그런데 갑자기 웬 낯선 세입자가?! 그것도 시세보다 훨씬 낮은 보증금으로 살고 있다니… 이거 뭔가 냄새가 나지 않나요? 🤔

돈 안 갚는 지인과 갑자기 나타난 수상한 세입자, 혹시 짜고 치는 고스톱 아닐까요? 내 돈은 어떻게 받아야 할까요? 😰

가짜 임차인, 어떻게 구별할까?

법적으로 '통정허위표시'라고 하는데요, 실제로는 임대차 계약이 아닌, 경매에서 돈을 받아내기 위한 수단으로 맺은 계약일 가능성이 높습니다. 이런 가짜 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

가짜 임차인을 밝혀낼 증거는?

법원은 여러 정황을 종합적으로 판단합니다. 다음과 같은 증거들이 있다면 가짜 임차인임을 주장하는데 도움이 될 수 있습니다.

• 시세보다 훨씬 낮은 보증금: 주변 시세보다 지나치게 낮은 보증금으로 계약했다면 의심해볼 만합니다.
• 근저당권 설정 사실 인지: 이미 많은 빚(근저당권, 가압류 등)이 있는 걸 알면서도 임대차 계약을 했다면 수상합니다. 특히 시가를 초과하는 근저당권이 설정된 부동산에 임차한 경우는 더욱 그렇습니다.
• 경매 개시 시점: 임대차 계약 직후 경매가 시작되었다면 의심해볼 필요가 있습니다.
• 임차인의 다른 주택 소유 여부: 본인 소유의 주택이 있는데도 굳이 다른 집을 낮은 보증금으로 임차했다면 이상하죠?
• 소액임차인 전력: 다른 부동산에서도 소액임차인으로 배당을 받은 전력이 있다면 가짜 임차인일 가능성이 높습니다.
• 실제 거주 여부: 실제로 해당 주택에 거주하고 있는지 확인해야 합니다. (전입신고만 하고 실제로는 살지 않는 경우 등)
• 자금 흐름 확인: 실제로 보증금이 지인에게서 임차인에게 지급되었는지 확인해야 합니다. 계좌이체 내역 등 객관적인 증거 확보가 중요합니다.
• 임대차계약서의 허위 여부: 임대차계약서 자체가 위조되었거나, 계약 내용이 사실과 다른 경우 (예: 실제 지급된 보증금과 계약서상 보증금이 다른 경우)

관련 법조항 및 판례

• 주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) : 소액임차인을 보호하는 법 조항입니다. 하지만 위에서 설명한 것처럼 가짜 임차인은 이 법의 보호를 받을 수 없습니다.

• 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 : 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택 사용이 아닌, 경매에서 돈을 받아내기 위한 것이라면 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 판례입니다.

결론

의심스러운 정황이 있다면 위에 언급된 증거들을 최대한 모아 법원에 제출하고, 가짜 임차인임을 적극적으로 주장해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 내 소중한 돈, 절대 포기하지 마세요! 💪