아파트 잔금 미납, 임의 입주… 하자 보수 책임은 누구에게?

새 아파트에 입주하는 것은 설레는 일이지만, 생각지 못한 하자가 발생하면 골치 아픈 상황에 놓일 수 있습니다. 특히 잔금을 치르지 않고 임의로 입주한 경우, 하자 보수를 요구할 수 있을지 걱정될 텐데요. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 아파트 분양 계약 후 잔금을 내지 않은 상태에서 가사용승인이 난 후 임의로 입주했습니다. 그런데 입주 후 아파트에 하자가 발견되어 직접 보수하고, 건설사에 보수 비용을 청구했습니다. 하지만 건설사는 원고가 잔금을 치르지 않고 임의로 입주했기 때문에 하자 보수를 요구할 권리가 없다고 주장했습니다. 1심과 2심 법원은 건설사의 손을 들어주었지만, 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원의 판단

대법원은 원고가 잔금을 내지 않고 임의로 입주했더라도 수분양자로서 하자 보수를 요구할 권리가 있다고 판결했습니다. 그 근거는 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항입니다. 이 법은 건물을 건축하여 분양한 자는 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라 담보책임을 진다고 명시하고 있습니다. 즉, 분양자는 건물의 하자에 대한 책임을 져야 한다는 것입니다.

원심은 구 공동주택관리령(현행 주택법시행령)을 근거로 원고가 하자보수를 청구할 수 있는 입주자의 지위에 있지 않다고 판단했지만, 대법원은 이 규정은 입주자를 보호하기 위한 절차에 관한 것일 뿐, 분양자의 담보책임을 배제하는 것은 아니라고 보았습니다. 즉, 원고는 비록 잔금을 치르지 않았고 정식 입주 절차를 거치지 않았더라도, 분양 계약에 따른 수분양자의 지위에서 하자 보수를 요구할 권리가 있다는 것입니다.

핵심 정리

• 잔금 미납 및 임의 입주를 했더라도 수분양자로서 하자보수 청구 가능
• 관련 법률: 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항, 민법 제667조~제671조
• 구 공동주택관리령(현행 주택법시행령)의 하자보수 규정은 입주자 보호 절차일 뿐, 분양자의 담보책임을 배제하지 않음.

이 판례는 아파트 분양 계약에서 분양자의 하자 담보 책임 범위를 명확히 했다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 아파트에 하자가 발생한 경우, 잔금 납부 여부나 입주 절차와 관계없이 분양자에게 보수를 요구할 수 있다는 점을 기억해야겠습니다.