아파트 하자, 누구 책임이고 어떻게 해결해야 할까요? 😥

새 아파트에 입주했는데 균열이 가고 누수가 생긴다면? 😫 리모델링 후 문제가 발생했다면? 😡 정말 속상한 일이죠. 하지만 너무 걱정하지 마세요! 법적으로 보호받을 수 있는 방법이 있습니다. 오늘은 아파트 하자에 대한 담보책임, 보수 의무, 그리고 분쟁 해결 방법까지 자세히 알려드리겠습니다.

1. 누가 책임져야 할까요? (하자담보책임)

공동주택 하자 발생 시 책임을 져야 하는 주체는 사업주체입니다. 사업주체는 다음과 같습니다. (공동주택관리법 제36조 제1항)

• 국가, 지자체, LH, 지방공사, 주택건설사업자 등
• 분양 목적 공동주택 건축주
• 증축·개축·대수선 시공자 (리모델링 제외)
• 리모델링 시공자

공공임대주택의 경우 분양 전환 전까지는 임차인에 대한 하자보수 담보책임(손해배상책임 제외)을 집니다. (공동주택관리법 제36조 제2항)

2. 어떤 하자가 있나요? (하자의 범위)

하자는 공사상 잘못으로 건축물 안전, 기능, 미관상 지장을 초래하는 결함을 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. (공동주택관리법 제36조 제4항, 공동주택관리법 시행령 제37조)

• 내력구조부 하자: 건물 붕괴 또는 구조안전상 위험을 초래할 정도의 균열, 침하 등.
• 시설공사 하자: 균열, 처짐, 누수, 작동 불량 등 안전, 기능, 미관상 지장을 초래하는 결함.

3. 얼마나 책임져야 할까요? (하자담보책임기간)

하자의 종류에 따라 책임 기간이 다릅니다. (공동주택관리법 제36조 제3항, 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 및 별표 4)

• 내력구조부: 10년
• 시설공사 (마감공사): 2년
• 시설공사 (그 외 대부분): 5년 (옥외급수·위생, 난방, 냉방, 환기, 급배수, 가스, 목공, 창호, 조경, 전기, 신재생에너지, 정보통신, 지능형홈네트워크, 소방, 단열, 잡공사, 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사 등)
• 기초공사, 지반공사 등: 10년

담보책임기간은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 시작됩니다. (공동주택관리법 제36조 제3항)

4. 하자 발생 시 어떻게 해야 할까요? (하자보수 및 손해배상)

사업주체는 담보책임기간 내 하자 발생 시 하자보수 의무(공동주택관리법 제37조 제1항)와 손해배상 책임(공동주택관리법 제37조 제2항)을 집니다.

5. 매매 후 하자가 발견되면 어떻게 해야 할까요? (매도인의 하자담보책임)

매매 후 하자를 발견했을 경우, 계약 목적 달성이 불가능하다면 계약 해제가 가능하고, 그렇지 않다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제580조 제1항, 제575조 제1항) 단, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 책임을 물을 수 없습니다. (민법 제580조 제1항) 하자담보청구권은 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. (민법 제582조)

임대차의 경우, 임대인은 임대차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지해야 할 의무가 있습니다. (민법 제623조) 하지만 사소한 파손은 임대인의 수선의무에 포함되지 않습니다. (대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결)

6. 인테리어 공사 시 주의사항

세대 내 인테리어 공사 시 소음, 진동 등으로 이웃에 피해를 줄 수 있으므로, 창틀 교체, 마감재 교체, 배관 교체 등의 경우 관리주체의 동의를 받아야 합니다. (공동주택관리법 제35조 제1항 제3호, 공동주택관리법 시행령 제19조 제2항 제1호, 공동주택관리법 시행규칙 제15조 제1항)

7. 분쟁 발생 시 해결 방법

하자 관련 분쟁 발생 시 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 등에 조정을 신청할 수 있습니다. 위원회는 분쟁 당사자들의 의견을 듣고 합리적인 해결 방안을 제시합니다. (분쟁 사례 참조: 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 정보마당)

아파트 하자 문제, 더 이상 혼자 고민하지 마세요. 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받아 적극적으로 해결해 나가시길 바랍니다!