아파트 재건축, 궁금한 점 다 모았다!

아파트 재건축, 생각만 해도 복잡하시죠? 여러 동의 의견을 모으는 것부터 시작해서 법적인 절차까지, 혼자서는 감당하기 어려운 부분이 많습니다. 오늘은 재건축 관련해서 자주 발생하는 질문과 그에 대한 답변을 정리해봤습니다.

1. 우리 아파트는 '하나의 단지'일까?

재건축을 하려면 먼저 우리 아파트가 법적으로 '하나의 단지'로 인정되는지 확인해야 합니다. 과거 주택건설촉진법(현재는 주택법)에 따르면, '하나의 주택단지'는 처음 사업계획 승인을 받을 당시 하나의 사업으로 진행되었는지에 따라 결정됩니다. 즉, 토지구획정리사업이나 주택건설사업계획 승인 당시 하나의 계획으로 묶여 있었는지가 중요한 기준입니다. (구 주택건설촉진법 제3조 제8호, 제44조의3 제7항, 구 주택건설촉진법시행령 제3조 / 현행 주택법 제2조 제4호, 도시및주거환경정비법 제16조 제2항 참조)

2. 다른 동의 주민들 동의도 받아야 할까?

재건축하려는 아파트가 다른 동의 주민들에게 영향을 준다면, 그들의 동의도 필요합니다. 하지만 여기서 '다른 동'이란 같은 주택단지 내에 있는 다른 동을 의미합니다. 다른 단지 주민들의 동의는 필요하지 않습니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 참조)

3. 재건축 동의는 언제, 어떻게 모아야 할까?

재건축 동의는 꼭 처음부터 정족수를 채울 필요는 없습니다. 처음 관리단 회의에서 정족수가 부족하더라도, 재건축 추진 과정에서 추가 동의서를 받아 정족수를 채우면 유효한 재건축 결의로 인정됩니다. 이때, 추가 동의서를 받기 위해 굳이 관리단 회의를 다시 열 필요는 없습니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항, 제47조 참조 / 대법원 1999. 8. 20. 선고 98다17572 판결 참조)

4. 재건축 계획이 바뀌면 동의를 다시 받아야 할까?

재건축 계획은 사업 추진 과정에서 조금씩 변경될 수 있습니다. 이때, 중요한 것은 변경된 내용이 사회통념상 처음 계획과 동일하다고 볼 수 있는지입니다. 예를 들어, 공사비가 조금 오르거나 건물 배치가 약간 달라지는 정도라면 처음 동의와 동일한 것으로 볼 수 있습니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항, 제47조, 제49조 참조)

5. 재건축 비용은 어떻게 나눠야 할까?

재건축 결의를 할 때는 비용 분담에 대한 사항도 정해야 합니다. 이는 주민들이 재건축 참여 여부를 결정하는 중요한 기준이 되기 때문입니다. 하지만 분담 금액을 정확하게 계산하기는 어려우므로, 재건축 실행 단계에서 다시 협의하지 않아도 될 정도로 분담 기준을 정하면 충분합니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제3항 참조 / 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결, 대법원 2004. 3. 11. 선고 2003다62781 판결 참조)

6. 일부 동만 재건축 할 수 있을까?

하나의 단지 내에서 일부 동만 재건축 결의 요건을 충족한 경우, 요건을 갖춘 동만 재건축을 진행할 수 있습니다. 이때, 재건축에 동의하지 않은 해당 동 주민에게는 매도청구권을 행사할 수 있습니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조 참조 / 대법원 2000. 6. 23. 선고 99다63084 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결 참조)

7. 재건축에 참여하라는 '최고'는 어떻게 해야 할까?

재건축에 동의하지 않는 주민에게 재건축 참여 여부를 묻는 '최고'는 반드시 서면으로 해야 합니다. 최고서에는 재건축 결의 사항이 구체적으로 적혀 있어야 하지만, 재건축 추진 과정에서 주민들에게 이미 충분히 알려졌다면 최고서에 모든 내용을 적지 않아도 유효합니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항 참조 / 대법원 1999. 8. 20. 선고 98다17572 판결 참조)

재건축은 복잡한 과정이지만, 관련 법과 절차를 잘 이해하면 원활하게 진행할 수 있습니다. 이 글이 여러분의 재건축에 도움이 되기를 바랍니다.