아파트 재건축 결의 변경, 어떻게 해야 할까요?

아파트 재건축, 생각보다 복잡한 과정이 많죠? 특히 처음 결정했던 재건축 계획을 변경해야 할 상황이 생기면 어떻게 해야 할지 막막하실 겁니다. 오늘은 재건축 결의 내용을 변경하기 위한 절차와 법적 기준에 대해 자세히 알아보겠습니다.

재건축 결의 변경, 왜 어려울까?

재건축은 단순히 낡은 건물을 허물고 새로 짓는 것 이상의 의미를 가집니다. 조합원들의 재산권과 주거 환경에 큰 영향을 미치는 중대한 사안이기 때문에 신중하고 합리적인 의사결정 과정이 필수적입니다. 따라서 처음 합의한 내용을 변경하는 것도 쉽지 않겠죠?

변경하려면 얼마나 많은 동의가 필요할까?

처음 재건축을 결정할 때처럼, 변경할 때도 조합원들의 동의가 필요합니다. 대법원 판례에 따르면, 재건축 결의 내용 변경은 조합원 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 합니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항 유추적용) 과거에는 전원 합의가 필요하다는 판례도 있었지만, 현재는 5분의 4 이상의 동의로 변경 가능합니다. (대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결 변경)

총회에 꼭 참석해야 할까? 서면 동의는 안될까?

바쁜 현대 사회에서 모든 조합원이 총회에 참석하기는 어렵습니다. 다행히 법원은 서면으로도 동의할 수 있다고 인정합니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 유추적용) 조합원 수가 많고 재건축 과정이 장기간에 걸쳐 진행되는 점, 재건축 후 거주지가 분산되는 점 등 현실적인 어려움을 고려한 것입니다. (대법원 1999. 8. 20. 선고 98다17572 판결 참조)

서면 동의, 어떤 조건을 갖춰야 할까?

서면 동의는 편리하지만, 그 과정이 투명하고 공정해야 합니다. 대법원은 서면 동의의 유효성에 대해 다음과 같은 기준을 제시했습니다.

• 조합원들의 참여 기회 보장: 의결정족수에 영향을 미칠 정도로 조합원들의 참여 기회가 배제되어서는 안 됩니다.
• 자의에 의한 합의: 조합원 5분의 4 이상의 자발적인 의사에 따라 합의가 이루어져야 합니다.
• 중대한 하자의 부재: 서면 합의 과정에 중대한 하자가 있어서는 안 됩니다.

다만, 반대 의견도 있습니다. 서면 결의는 조합원들의 토론 기회를 박탈하는 변칙적인 방법이므로 요건을 엄격하게 봐야 한다는 주장입니다. 총회에서 서면 결의를 미리 의결하거나, 충분한 토의 후 서면 결의를 진행하거나, 긴박한 사정이 있는 경우에만 허용해야 한다는 것입니다. 또한, 모든 조합원에게 서면결의서를 발송하고, 찬성·반대·기권을 선택할 수 있도록 해야 하며, 서명 또는 기명날인을 받아야 한다는 의견도 있습니다.

결론

재건축 결의 내용 변경은 조합원 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 하며, 서면 동의도 가능하지만, 그 과정이 공정하고 투명해야 합니다. 재건축은 조합원 모두의 삶에 큰 영향을 미치는 중요한 사업이므로, 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살펴보고 신중하게 진행해야 합니다. 참고 판례는 대법원 2002. 12. 13. 선고 2002다**** 판결, 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결, 대법원 1999. 8. 20. 선고 98다17572 판결, 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결 등입니다. 관련 법 조항은 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항, 제47조 제1항, 제2항, 제49조 입니다.