아파트 하자, 언제까지 책임져야 할까요?

아파트에 하자가 발생했을 때, 건설사는 언제까지 책임을 져야 할까요? 오늘은 하자담보책임기간에 대한 중요한 판례를 바탕으로 건설사의 책임 범위에 대해 알아보겠습니다.

하자담보책임기간은 '하자 발생 기간'

흔히 하자담보책임기간을 하자 보수를 요청할 수 있는 기간으로 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 법원은 이 기간을 **하자가 발생해야만 책임을 물을 수 있는 기간(하자발생기간)**으로 해석합니다. 즉, 이 기간 안에 하자가 발생했다면, 그 이후에도 보수를 요청할 수 있다는 뜻입니다. 단, 하자 발생 사실을 안 날로부터 10년이라는 소멸시효가 적용됩니다.

이번 판례(대법원 2017. 7. 13. 선고 2015다238925 판결)에서도 이러한 법리가 재확인되었습니다. LH가 아파트 건설사에 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구한 사건인데요, 핵심 쟁점은 하자담보책임기간의 해석이었습니다.

판례의 핵심 내용

• 구 건설산업기본법 제28조 제1항은 건설공사의 종류에 따라 하자담보책임기간을 다르게 규정하고 있습니다. (예: 철근콘크리트 구조는 10년)
• 법원은 이 조항을 하자 발생 기간으로 해석합니다. 즉, 이 기간 안에 하자가 발생해야 건설사에 책임을 물을 수 있습니다.
• 만약 하자담보책임기간 안에 하자가 발생했다면, 하자 발생일로부터 소멸시효(10년)가 진행됩니다. 따라서 하자담보책임기간이 지났더라도 소멸시효가 완성되지 않았다면 건설사에 보수 책임을 물을 수 있습니다.

(참고) 이 판례는 구 건설산업기본법을 적용하고 있지만, 현행법에서도 하자담보책임기간에 대한 기본적인 법리는 동일합니다.

관련 법조항 및 판례

• 구 건설산업기본법(2007. 5. 17. 법률 제8477호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항, 제3항
• 구 건설산업기본법 시행령(2007. 12. 28. 대통령령 제20488호로 개정되기 전의 것) 제30조 제1항 [별표 4]
• 대법원 2011. 12. 8. 선고 2009다25111 판결
• 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다202383 판결

결론

아파트에 하자가 발생했을 때, 하자담보책임기간과 소멸시효를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 하자담보책임기간 내에 발생한 하자라면, 소멸시효가 완성되기 전까지는 건설사에 보수 책임을 물을 수 있다는 점을 꼭 기억하세요!