아파트 시공사의 하자담보책임, 누구에게 물어야 할까?

아파트에 하자가 발생했을 때, 도대체 누구에게 책임을 물어야 할지 헷갈리는 경우가 많죠? 시공사? 분양사? 오늘은 아파트 하자담보책임에 대한 대법원 판례를 통해 누가 책임을 져야 하는지, 그리고 얼마나 오랫동안 책임을 물을 수 있는지 살펴보겠습니다.

시공사는 하자담보책임이 없을까?

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 시공사는 구 집합건물법에 따른 하자담보책임을 지지 않습니다. 옛날 집합건물법(2003년 7월 18일 법률 제6925호로 개정되기 전) 제9조는 분양자의 하자담보책임만 규정하고 있기 때문입니다. 시공사가 분양계약에도 참여하여 분양에 따른 소유권이전의무를 부담하는 등 특별한 사정이 없는 한, 시공사에게 직접 하자담보책임을 물을 수는 없습니다. (대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다12507 판결 참조)

그럼 누구에게 책임을 물어야 할까?

바로 분양자입니다. 분양자가 하자에 대한 책임을 지고, 분양자는 내부적으로 시공사에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 따라서 아파트에 하자가 있다면 분양사에 먼저 문제를 제기해야 합니다.

하자담보책임, 얼마나 오랫동안 물을 수 있을까?

건설공사 도급계약이 상행위에 해당하는 경우, 수급인(시공사)의 하자담보책임에 대한 소멸시효는 5년입니다. 이는 상법 제64조에 따른 것입니다. 분양사와 시공사 간의 계약은 대부분 상행위로 보기 때문에, 분양사가 시공사에게 하자보수에 대한 손해배상을 청구하려면 5년 안에 해야 합니다.

판례를 통해 살펴보는 하자담보책임

이번 대법원 판례는 아파트 시공사와 분양사 사이의 분쟁이었습니다. 분양사가 시공사에게 하자보수에 따른 손해배상을 청구했는데, 시공사는 소멸시효가 지났다고 주장했습니다. 대법원은 이 사건 도급계약이 상행위에 해당하므로 5년의 상사시효가 적용된다고 판단했습니다. 즉, 분양사는 시공사에게 5년 이내에 하자보수에 대한 손해배상을 청구해야 했던 것입니다.

정리하자면

• 아파트 하자는 원칙적으로 분양사에게 책임을 묻습니다.
• 건설공사 도급계약이 상행위인 경우 하자담보책임에 대한 소멸시효는 5년(상법 제64조)입니다.

아파트 하자 문제로 고민하고 계시다면, 이러한 법률 지식을 바탕으로 적확하게 대응하시기 바랍니다.