아파트 하자, 누가 보상을 요구할 수 있을까? 입주자대표회의? 아니면 각 세대주?

아파트에 하자가 발생했을 때, 누가 책임을 물어야 할까요? 당연히 건설사겠죠. 하지만 책임을 묻는 방법이나 대상에 대해서는 생각보다 복잡한 법적 문제가 얽혀 있습니다. 오늘은 아파트 하자보수와 관련된 대법원 판례를 통해 누가, 어떻게 하자보수를 요구할 수 있는지 알아보겠습니다.

사건의 개요

○○ 주공아파트 입주자대표회의(이하 '원고')는 아파트 공용부분에 하자가 있다며 대한주택공사(이하 '피고')를 상대로 소송을 제기했습니다. 원고는 1996년부터 피고에게 하자보수를 요구했지만, 피고는 시공사를 통해 부분적인 보수만 진행했고, 결국 소송까지 이어지게 되었습니다. 소송 진행 중, 다수의 구분소유자들이 원고에게 자신들의 손해배상청구권을 양도했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 크게 두 가지였습니다. 첫째, 입주자대표회의가 직접 건설사에 하자보수에 따른 손해배상을 청구할 수 있는가? 둘째, 하자담보책임 기간(제척기간)이 지났는가? 입니다.

대법원의 판단

대법원은 입주자대표회의가 직접 손해배상을 청구할 수 없다고 판단했습니다. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '구 집합건물법') 제9조에 따라 준용되는 민법 제667조 내지 제671조에 따르면, 하자담보책임은 구분소유자에게 있습니다.

비록 구 주택법 제46조와 구 주택법 시행령 제59조 제2항이 입주자대표회의에게 하자보수청구권을 부여하고 있지만, 이는 행정적인 절차를 위한 것이지, 손해배상청구권까지 부여하는 것은 아니라는 것이죠. 즉, 입주자대표회의는 하자보수를 요청할 수는 있지만, 직접 손해배상을 청구할 수는 없습니다.

또한, 하자담보책임 기간은 제척기간이므로, 기간이 지나면 권리가 소멸합니다. 콘크리트 구조물의 경우 민법 제671조 제1항 단서에 따라 인도 후 10년입니다. 이 사건에서는 원고가 소송을 제기했을 당시에는 아직 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양도받지 않은 상태였습니다. 따라서 구분소유자들이 원고에게 권리를 양도한 시점, 즉 원고가 양수금 청구를 추가한 시점부터 제척기간 10년을 역산해야 합니다.

결론

결국 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했습니다. 아파트의 인도 시점과 구분소유자들이 권리를 행사했는지 여부를 다시 확인하여 제척기간 도과 여부를 판단하라는 것이죠.

관련 법조항 및 판례

• 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 민법 제667조, 제668조, 제669조, 제670조, 제671조
• 구 주택법 제46조, 구 주택법 시행령 제59조 제2항
• 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결

이 판례는 아파트 하자보수와 관련하여 입주자대표회의의 권한과 하자담보책임 기간에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 아파트에 하자가 발생했을 때, 정확한 법적 절차를 이해하고 대응하는 것이 중요합니다.