아파트 하자, 어떤 도면을 기준으로 판단해야 할까요?

아파트에 하자가 생겼을 때, 건설사와 입주민 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 특히 '하자'의 기준이 무엇인지, 어떤 도면을 기준으로 하자 여부를 판단해야 하는지가 핵심 쟁점이 되곤 합니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사업승인도면, 착공도면, 준공도면... 뭐가 다른 걸까요?

아파트 건설 과정에는 다양한 도면이 등장합니다. 먼저 사업주체가 사업계획 승인을 받기 위해 제출하는 '사업승인도면'이 있습니다. 이후 실제 공사를 시작할 때는 '착공도면'을 사용하고, 최종적으로 건물이 완공되면 '준공도면'이 작성됩니다. 중요한 점은 실제 건축 과정에서 설계 변경이 빈번하게 발생한다는 것입니다. 현장 여건 등을 고려하여 공사 항목 간 대체 시공이나 가감 시공이 이루어지면서, 최종적인 준공도면은 사업승인도면이나 착공도면과 다를 수 있습니다.

그럼 하자 판단 기준은 어떤 도면일까요?

대법원은 원칙적으로 '준공도면'을 기준으로 하자 여부를 판단해야 한다고 판시했습니다. 왜냐하면,

• 사업승인도면은 사업계획 승인을 위한 기본설계도서일 뿐, 대외적으로 공시되지 않으므로 분양계약의 기준이 된다고 보기 어렵습니다.
• 실제 건축 과정에서는 설계 변경이 빈번히 발생하며, 이러한 변경은 법적 절차를 거쳐 이루어집니다.
• 최종적으로 사용검사는 변경된 내용이 반영된 준공도면을 기준으로 진행되며, 하자보수 역시 준공도면을 기준으로 합니다.
• 분양계약서에도 설계 변경 가능성이 명시되어 있으며, 수분양자는 변경된 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 기대하고 계약을 체결합니다.

따라서 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었다 하더라도, 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 하자가 아니라는 것입니다.

'특별한 사정'이란 무엇일까요?

대법원은 사업주체가 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정 시공내역을 분양계약의 내용으로 편입시킨 경우를 '특별한 사정'으로 보았습니다. 즉, 분양자가 특정한 시공방법을 제시하거나 분양광고, 견본주택 등을 통해 명시적으로 약속한 경우에는 해당 내용이 분양계약의 내용이 되어, 준공도면과 다르더라도 하자로 인정될 수 있습니다.

관련 법조항:

• 민법 제390조, 제580조, 제667조 제1항
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항
• 주택법 제21조

이처럼 아파트 하자 판단 기준은 복잡한 법리와 여러 사정을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 따라서 분쟁 발생 시 관련 판례와 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 방법입니다.