옛날 방식으로 땅 등기했는데, 나중에 취득 원인 다르게 말해도 등기 유효할까?

과거에는 지금처럼 땅의 소유권을 쉽게 확인하고 옮기는 시스템이 잘 갖춰지지 않았습니다. 그래서 정부는 몇 차례 특별법을 만들어 미등기된 땅이나 증빙서류가 부족한 땅의 소유권 정리를 도왔습니다. 그중 하나가 바로 "부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(이하 특별조치법)"입니다. 이 법은 이미 효력이 없어졌지만, 이 법에 따라 이뤄진 등기는 아직도 효력이 있습니다.

그런데 이 특별조치법으로 등기를 할 때 보증서나 확인서에 적힌 내용과 나중에 실제 소유자가 주장하는 취득 원인이 다르다면 어떻게 될까요? 등기가 무효가 될까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사례를 살펴보면,

피고는 아버지로부터 땅을 증여받았지만, 특별조치법에 따라 등기를 할 때는 '매매'를 원인으로 기재했습니다. 원고는 이를 문제 삼아 피고의 등기가 허위 서류에 기반한 무효라고 주장했습니다.

대법원의 판단은?

대법원은 특별조치법에 따른 등기를 마친 사람이 보증서나 확인서에 기재된 취득 원인과 다른 주장을 한다고 해서 무조건 등기가 무효가 되는 것은 아니라고 판결했습니다. 단, 주장하는 취득 원인이 특별조치법의 요건에 맞지 않거나, 주장 내용이 너무 모호하거나, 명백히 거짓인 경우는 예외입니다. 이런 특별한 사정이 없다면, 등기는 유효한 것으로 추정됩니다.

이 사건에서 피고가 '증여'가 아닌 '매매'를 취득 원인으로 기재한 것은 사실과 다르지만, 그렇다고 해서 특별조치법의 요건을 벗어나거나 명백히 거짓이라고 보기는 어렵습니다. 따라서 피고의 등기는 유효하며, 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 피고는 등기 후 10년간 해당 토지를 점유해왔기 때문에, 설령 등기에 문제가 있더라도 시효취득으로 소유권을 인정받을 수 있었습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 구 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(1977. 12. 31. 법률 제3094호, 실효) 제7조, 제10조
• 민법 제186조 (점유취득시효)
• 대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다33775 판결
• 대법원 2001. 11. 22. 선고 2000다71388, 71395 전원합의체 판결

핵심 정리

과거 특별조치법으로 등기할 때 적었던 취득 원인과 실제 취득 원인이 다르더라도, 그 차이만으로 등기가 무효가 되는 것은 아닙니다. 등기의 유효성은 특별조치법의 요건 충족 여부와 주장의 신빙성 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 또한, 오랜 기간 점유해 온 경우 시효취득으로 소유권을 주장할 수도 있습니다.