옛날 집 허물고 새집 지었는데, 옛날 집 등기가 새집에도 효력이 있을까요?

오늘은 좀 복잡해 보이지만, 알고 보면 간단한 부동산 등기 이야기를 해보려고 합니다. 옛날에 지어진 집을 허물고 그 자리에 새집을 지었을 때, 옛날 집의 등기가 새로 지은 집에도 효력이 있는지에 대한 내용입니다.

결론부터 말씀드리면 효력이 없습니다.

좀 더 자세히 설명드리자면, 옛날 집이 철거되고 새로 집이 지어졌다면, 비록 새집이 옛날 집과 위치나 모양이 비슷하더라도 법적으로는 완전히 다른 건물로 봅니다. 마치 낡은 옷을 버리고 새 옷을 사는 것과 같은 이치입니다. 새 옷은 낡은 옷과 디자인이나 색깔이 비슷할 수 있지만, 완전히 다른 옷이듯이 말이죠.

이번 사례는 도로 개설로 옛날 집이 철거된 후, 문화재 보호 구역이라 그 자리에 새집을 짓지 못하고 다른 곳에 새로 집을 지었는데, 새집에 대한 등기를 하지 않고 옛날 집 등기를 그대로 사용한 경우입니다. 법원은 옛날 집의 등기는 이미 철거된 건물에 대한 것이므로, 새로 지은 집과는 아무런 관련이 없다고 판단했습니다. 즉, 옛날 집 등기는 새집에 효력이 없다는 것입니다.

따라서 옛날 집 등기를 근거로 새집을 경매에 넘기더라도, 매수인은 소유권을 얻을 수 없습니다. 경매 자체가 잘못된 것이죠.

이러한 판단은 민법 제186조(부동산물권변동의 효력), 부동산등기법 제40조 제1항(등기의무자), 제43조(등기신청) 등의 법 조항에 근거하고 있으며, 대법원에서도 이와 같은 판례 (대법원 1976. 10. 26. 선고 75다2211 판결, 대법원 1980. 11. 11. 선고 80다441 판결, 대법원 1992. 3. 31. 선고 91다39184 판결)를 통해 일관되게 같은 입장을 취하고 있습니다.

집을 새로 짓거나 철거하는 경우에는 반드시 등기를 새로 하거나 말소해야 한다는 점, 꼭 기억해 두시기 바랍니다.