낡은 집 허물고 새 집 지었는데… 양도세 비과세 받을 수 있을까?

오래된 집을 허물고 새 집을 지어서 팔면 양도소득세를 내야 할까요? 집을 오래 살았다면 양도세가 비과세되는 경우도 있는데, 낡은 집을 허물고 새로 지은 경우는 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

쟁점 1: 신·구 주택 거주기간 통산

먼저, 양도세 비과세를 받으려면 일정 기간 거주해야 합니다. 그런데 옛날 집과 새 집의 거주기간을 합산할 수 있을까요? 법원은 소득세법 시행령 제15조 제11항(1990.12.31. 대통령령 제13194호로 신설)이 신설되기 전이라도, 같은 땅에 집을 짓고 계속 살았다면 옛날 집과 새 집의 거주기간을 합쳐서 계산해야 한다고 판단했습니다(대법원 1992.7.28. 선고 92누5713 판결). 즉, 시행령 제15조 제11항은 혹시라도 놓칠 수 있는 부분을 명확히 한 주의적 규정이라는 것입니다.

쟁점 2: 옛날 집의 취득가액을 필요경비로 인정할 수 있을까?

양도차익을 계산할 때, 집을 산 가격(취득가액) 등 필요경비를 빼줍니다. 그런데 10년 동안 살던 낡은 집을 허물고 새 집을 지어 판 경우, 옛날 집의 취득가액도 필요경비로 인정될까요? 법원은 이 경우 옛날 집의 취득가액은 필요경비로 인정할 수 없다고 판단했습니다. 만약 처음부터 옛날 집을 허물고 땅만 이용하려는 목적이었다면 옛날 집의 취득가액과 철거비용을 필요경비로 인정할 수 있지만(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결), 오래 살다가 노후 때문에 새 집을 지은 경우는 다르다는 것입니다. 소득세법 제45조 제1항은 양도차익을 계산할 때 필요경비를 빼도록 규정하고 있습니다.

결론

오래된 집을 허물고 새 집을 지었다면, 양도세 비과세를 받기 위한 거주기간은 옛날 집과 새 집에 살았던 기간을 합산해서 계산해야 합니다. 하지만 옛날 집의 취득가액을 양도차익 계산 시 필요경비에 포함할 수는 없습니다. 집을 팔 때 양도세와 관련된 복잡한 문제가 발생할 수 있으니, 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.