외국인이 된 후 명의신탁 해지, 토지 소유권 되찾으려면 어떻게?

한국 국적일 때 땅을 다른 사람 명의로 맡겨뒀다가 외국인이 된 후 돌려받으려면 어떻게 해야 할까요? 생각보다 복잡한 문제인데요, 오늘 이 문제에 대한 대법원 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.

핵심은 '토지취득허가'

외국인이 한국 땅을 소유하려면 토지취득허가를 받아야 합니다. 이건 한국 국적일 때 땅을 명의신탁했다가 외국인이 된 후 명의를 되찾는 경우에도 마찬가지입니다. 겉으로 보기엔 단순히 명의만 돌려받는 것 같지만, 법적으로는 새롭게 땅을 취득하는 것으로 보기 때문입니다. (외국인의토지취득및관리에관한법률 제6조 제1항)

'계속보유허가'는 안될까?

한국 국적자가 외국인이 된 후에도 기존에 소유하던 땅을 계속 가지려면 계속보유허가를 신청할 수 있습니다. 이 허가는 토지취득허가보다 요건이 좀 더 간편합니다. (외국인의토지취득및관리에관한법률 제15조 제1항, 제6항, 같은법시행령 제6조, 제18조)

하지만, 계속보유허가는 한국 국적일 때 해당 토지의 완전한 소유권을 가지고 있던 사람만 신청할 수 있습니다. 명의신탁의 경우, 서류상 땅 주인은 수탁자(명의를 빌려준 사람)이기 때문에 신탁자는 계속보유허가를 신청할 수 없습니다.

대법원 판례는?

대법원은 이와 같은 입장을 여러 판례를 통해 일관되게 유지하고 있습니다. 즉, 한국 국적일 때 땅을 명의신탁했다가 외국인이 된 후 소유권을 되찾으려면, 반드시 토지취득허가를 받아야 한다는 것입니다. (대법원 1977. 11. 8. 선고 77다1162 판결, 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다18262 판결, 대법원 1992. 12. 22. 선고 91다32770 판결)

결론

한국 국적일 때 명의신탁한 땅을 외국인이 된 후 되찾으려면, 계속보유허가가 아닌 토지취득허가를 받아야 합니다. 명의신탁 해지를 고려하는 외국인이라면 이 점을 꼭 기억해야 불필요한 어려움을 겪지 않을 것입니다. 명의신탁 자체가 민법 제103조에 따라 무효라는 점도 함께 고려해야 합니다.