우리 동네 땅, 어떻게 쓰이나요? 도시·군계획 이야기

안녕하세요! 오늘은 우리 동네 땅이 어떻게 사용되고 개발되는지, 그 기준이 되는 도시·군계획에 대해 알아보겠습니다. 부동산 거래를 하거나 내 땅을 어떻게 활용할지 고민할 때 꼭 필요한 정보이니, 차근차근 살펴보시죠!

(참고) 이 글은 공인중개사 업무와 관련된 도시·군계획의 일부 내용만 간략히 설명합니다. 더 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 확인하세요!

1. 도시·군계획이란? (국토계획법 제2조제2호)

쉽게 말해, 우리 도시(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군)의 미래 모습을 그리는 큰 그림입니다. 어디에 집을 짓고, 어디에 상가를 만들고, 어디에 공원을 조성할지 등 공간구조와 발전 방향을 제시합니다. 크게 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 나뉩니다.

2. 도시·군기본계획 (국토계획법 제18조)

도시의 장기적인 발전 방향을 제시하는 기본적인 계획입니다. 20년 단위로, 인구, 주택, 교통 등 도시의 중요한 요소들을 예측하고, 토지 이용, 환경 보전 등에 대한 기본적인 정책 방향을 제시합니다. (국토계획법 제19조제1항)

수립 의무: 모든 도시가 의무적으로 수립해야 하지만, 인구 10만 명 이하의 일부 시·군 등 예외도 있습니다. (국토계획법 제18조제1항 단서, 국토계획법 시행령 제14조)
수립 기준: 국토교통부장관이 정합니다. (국토계획법 제19조제3항, 국토계획법 시행령 제16조)
수립 절차: 기초조사, 공청회, 지방의회 의견 청취 등을 거쳐 특별시·광역시 등은 직접 확정하고, 시·군은 도지사의 승인을 받습니다. (국토계획법 제20조, 제21조, 제22조, 제22조의2)

3. 도시·군관리계획 (국토계획법 제24조)

기본계획을 바탕으로 구체적인 토지 이용 계획을 세우는 것입니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시·군계획시설 등을 지정합니다.

입안권자: 주로 시장·군수 등 지자체장이지만, 국가계획과 관련된 경우 등에는 국토교통부장관이, 둘 이상의 시·군에 걸친 경우에는 도지사가 입안할 수 있습니다. (국토계획법 제24조)
주민 제안: 주민도 도시·군관리계획 입안을 제안할 수 있으며, 제안된 계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 일부를 부담할 수도 있습니다. (국토계획법 제26조)
입안 절차: 기초조사, 주민 의견 청취, 지방의회 의견 청취 등을 거칩니다. (국토계획법 제27조, 제28조)
결정: 지방도시계획위원회 심의 후 시·도지사가 결정합니다. 국토교통부장관이 입안한 경우는 국토교통부장관이 결정하며, 중앙도시계획위원회의 심의를 거칩니다. (국토계획법 제30조)

4. 공간재구조화계획 (국토계획법 제35조의2)

도시의 경쟁력 향상, 특화발전, 균형발전 등을 위해 특정 용도구역(도시혁신구역, 복합용도구역 등)을 지정하고, 그 구역에 대한 계획을 수립하는 것입니다. 주민 제안도 가능하며 (국토계획법 제35조의3), 관련 절차는 도시·군관리계획과 유사합니다. (국토계획법 제35조의4, 제35조의5, 제35조의6)

5. 용도지역 (국토계획법 제36조)

토지를 어떻게 이용할 수 있는지를 규정하는 가장 기본적인 분류입니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되며, 각 용도지역은 다시 세분될 수 있습니다. (국토계획법 시행령 제30조) 예를 들어 주거지역은 단독주택, 공동주택 등 주택 유형에 따라 다시 세분됩니다. 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건물의 종류와 높이 등이 제한됩니다.

6. 용도지구 (국토계획법 제37조)

용도지역의 기능을 더욱 강화하거나 제한하기 위해 지정하는 지역입니다. 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구 등이 있으며, 용도지역과 마찬가지로 건축 제한 등이 있습니다. (국토계획법 제76조, 국토계획법 시행령 제72조, 제74조, 제75조)

7. 용도구역 (국토계획법 제38조 ~ 제40조의5)

도시의 무질서한 확산 방지, 자연환경 보전, 계획적 개발 등 특정 목적을 위해 지정하는 지역입니다. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 등이 있습니다. 용도구역에 따라 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

8. 도시·군계획시설 (국토계획법 제43조)

도로, 공원, 학교 등 도시 기능 유지를 위해 필요한 시설입니다. 설치하려면 미리 도시·군관리계획으로 결정해야 하며, 일정 규모 이상의 개발사업에서는 지하매설물을 공동 수용하는 공동구를 설치해야 합니다. (국토계획법 제44조, 국토계획법 시행령 제35조의2) 공동구는 안전 및 유지관리계획에 따라 관리됩니다. (국토계획법 제44조의2) 광역적인 정비체계가 필요한 광역시설(국토계획법 제2조제8호)은 관련 지자체 간 협약 또는 협의회를 통해 설치·관리합니다. (국토계획법 제45조)

9. 도시·군계획시설사업 (국토계획법 제85조 ~ 제98조)

도시·군계획시설을 설치·정비하는 사업입니다. 단계별 집행계획을 수립하고 (국토계획법 제85조), 시행자를 지정하여 (국토계획법 제86조), 실시계획 인가를 받아 시행합니다. (국토계획법 제88조)

매수 청구: 도시·군계획시설 결정 고시일로부터 10년 이내 사업이 시행되지 않으면, 토지 소유자는 매수를 청구할 수 있습니다. (국토계획법 제47조)
실효: 고시일로부터 20년 이내 사업이 시행되지 않으면, 도시·군계획시설 결정은 효력을 잃습니다. (국토계획법 제48조)

10. 비용 부담 (국토계획법 제101조, 제102조)

도시·군계획 수립 및 시설사업 비용은 원칙적으로 시행자가 부담합니다. 다만, 사업으로 현저한 이익을 받는 다른 지자체에 비용의 일부를 부담시킬 수 있습니다.

11. 지구단위계획 (국토계획법 제51조)

특정 지역의 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위해 수립하는 계획입니다. 재량적으로 지정할 수 있는 지역과 의무적으로 지정해야 하는 지역이 있습니다. (국토계획법 시행령 제43조)

이처럼 도시·군계획은 우리 생활과 밀접한 관련이 있습니다. 내 땅의 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하고, 도시·군계획시설사업 진행 상황을 파악하는 것은 토지 활용 및 부동산 거래에 필수적입니다. 더 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 관련 법령을 확인하시기 바랍니다.