임대아파트에 살다가 분양전환 시기가 왔는데, 나는 분양받고 싶지 않아요. 다른 곳에 분양받은 아파트에 입주할 때까지만 지금 살고 있는 임대아파트에 더 살고 싶은데, 임대사업자가 계약갱신을 거절할 수 있을까요? 많은 분들이 궁금해하시는 이 문제, 자세히 알아보겠습니다.
핵심은 "분양전환"과 "우선분양권"
임대아파트는 일정 기간 임대 후 분양으로 전환되는 경우가 많습니다. 이때 임차인에게는 우선적으로 분양받을 수 있는 권리, 즉 "우선분양권"이 주어집니다. 하지만 임차인이 분양을 원치 않는다면 어떻게 될까요?
법에서는 이렇게 말해요
과거 '임대주택법'(현재는 공공임대주택은 '공공주택 특별법', 민간임대주택은 '민간임대주택에 관한 특별법'으로 변경)과 관련된 대법원 판례를 살펴보면, 임대인이 임대차계약 갱신을 거절하지 못하는 것은 분양제한기간 내 이거나 분양제한기간이 만료되었더라도 임대인이 계속 임대를 원하는 경우에 한정됩니다.
즉, 분양제한기간이 끝나고 임대인이 분양을 원하는 경우에는 이야기가 달라집니다. 임차인에게 우선분양권을 보장했다면, 임차인이 분양을 거절하더라도 임대인은 계약 갱신을 거절하고 다른 사람에게 분양할 수 있습니다. (대법원 1999. 6. 25. 선고 99다6708 판결, 2001. 12. 27. 선고 2001다28442, 28459, 28466, 28473 판결)
정리하자면
분양전환 시기에 임차인이 분양을 원하지 않고 계약 갱신을 요구하더라도, 임대인이 분양을 원하고 임차인에게 우선분양권을 제공했다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
참고 법률
주의: 위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
일반행정판례
임대주택 분양 전환 시, 임차인이 '분양받기를 희망하지 않는 임차인 명단'에 포함되었더라도 우선분양전환권은 유지된다. 또한, 여러 세대에 대한 분양전환 승인은 각 세대별로 가분되어 일부 취소가 가능하다.
민사판례
임대아파트 임차인이 우선분양전환을 거부할 경우, 그 권리가 언제 소멸하는지에 대한 판결입니다. 단순히 분양전환승인 후 6개월이 지났다고 해서 소멸되는 것이 아니라, 임대사업자가 임차인에게 충분한 분양전환 기회를 제공했음에도 불구하고 임차인이 응하지 않을 경우 소멸된다는 것을 명확히 했습니다.
민사판례
임대주택의 임대인은 특정 조건을 충족해야 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있습니다. 분양 전환 시에는 임차인에게 우선 분양권이 있으며, 임대인은 임차인이 분양을 거절하는 경우에만 계약을 해지하고 제3자에게 분양할 수 있습니다. 또한, 임차인에게 분양할 때는 주택공급 관련 규칙 적용이 제한되며, 분양가는 임대인이 정할 수 있지만 임차인의 우선 분양권을 침해할 정도로 과도하게 높아서는 안 됩니다.
상담사례
임대인의 갱신 거절 통보에도 불구하고, 임차인은 계약 만료 6개월~1개월 전 갱신 요구를 통해 정당한 사유 없는 갱신 거절을 막고 갱신을 요구할 권리가 있다.
민사판례
임차인에게 우선분양전환권이 있는 공공건설임대주택을 임대사업자가 제3자에게 분양하면 그 계약은 무효입니다. 임차인에게 분양전환 의사를 묻지 않고 제3자에게 팔았다면, 임차인의 우선분양전환권을 침해한 것이기 때문입니다.
민사판례
임대주택법에서 규정하는 '분양전환 후 6개월 이상 임차인이 분양전환에 응하지 않으면 제3자에게 매각할 수 있다'는 조항은 **우선분양전환권을 가진 임차인**에게만 적용됩니다. 우선분양전환권이 없는 일반 임차인이나 제3자가 임대주택을 매입할 때는 이 조항이 적용되지 않습니다.