임대인이 먼저 갱신 거절했어도, 내 권리 지킬 수 있을까? (상가임대차 갱신)

가게를 운영하다 보면 임대차 계약 갱신 문제로 골치 아픈 경우가 종종 생깁니다. 특히 임대인이 먼저 갱신을 거절한다면 더욱 막막하게 느껴질 수 있는데요. 오늘은 임대인이 먼저 갱신 거절을 통보했더라도 임차인의 권리를 지킬 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 갱신요구권을 보장하고 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

그런데 만약 임차인이 갱신을 요구하기 전에 임대인이 먼저 갱신 거절을 통보했다면 어떻게 될까요? 임차인의 갱신요구권이 사라지는 걸까요?

결론부터 말씀드리면, 임대인의 갱신 거절 통지가 먼저 있었더라도 임차인은 여전히 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 대법원 판례(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결)에 따르면, 임대인의 갱신 거절 통지와 임차인의 갱신 요구는 별개의 문제로 봐야 합니다. 즉, 임대인이 먼저 갱신 거절을 통보했더라도, 임차인은 법에서 정한 기간 내에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 갱신을 거절하려면 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 통지해야 한다고 규정하고 있습니다. 하지만 이는 단지 임대차 관계 종료를 위한 임대인의 의무를 규정한 것일 뿐, 임차인의 갱신요구권을 제한하는 것은 아닙니다. 다시 말해, 임대인이 갱신 거절을 통지했다고 해서 임차인의 갱신요구권이 자동으로 소멸되는 것은 아니라는 것입니다.

따라서 임대인이 먼저 갱신 거절 통지를 했더라도, 임차인은 법에서 정한 기간 내에 갱신을 요구할 수 있습니다. 단, 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호에 해당하는 정당한 사유를 가지고 갱신을 거절하는 경우에는 임차인의 갱신요구권이 제한될 수 있습니다.

결국, 임대인의 갱신 거절 통지에도 불구하고 임차인은 자신의 권리를 지킬 수 있는 법적 근거가 마련되어 있습니다. 만약 임대차 계약 갱신과 관련하여 어려움을 겪고 있다면, 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.