10년 지킴이! 상가임차인의 든든한 방패, 계약갱신요구권 완전 정복!

내 가게, 10년은 보장받을 수 있을까? 땀과 정성으로 일궈낸 내 사업, 갑작스러운 계약 만료 통보에 쫓겨나야 한다면?  이런 걱정을 덜어주는 것이 바로 계약갱신요구권입니다!

계약갱신요구권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 임차인이 임대인에게 계약 기간 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.  장사가 잘 되든 안 되든, 임대인 마음대로 내쫓길 걱정 없이 최소한의 기간 동안 안정적으로 영업할 수 있도록 법으로 보장해주는 제도입니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제1항)

언제, 어떻게 요구할 수 있나요?

계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구해야 합니다. 기간을 놓치면 계약갱신요구권을 행사할 수 없으니 꼭 기억하세요! (상가건물 임대차보호법 제10조제1항)

얼마나 연장할 수 있나요?

최초 계약 기간을 포함하여 최대 10년까지 보장됩니다.  예를 들어 2년 계약을 했다면, 최대 4번까지 갱신을 요구하여 총 10년간 영업할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제2항, 2018년 10월 16일 이후 계약부터 적용)  (대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결:  "최초 임대차 기간"은 상가건물 임대차보호법 시행 전 계약이라도 최초 체결된 계약 기간을 의미)

갱신되면 임대료는 어떻게 되나요?

갱신된 계약은 기존 계약과 같은 조건으로 유지됩니다. 다만, 임대료(차임 또는 보증금)는  **최대 5%**까지 증액할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제3항, 제11조제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

계약갱신을 거절할 수도 있나요?

네,  임대인이 정당한 사유가 있는 경우에는 거절할 수 있습니다.  대표적인 사유는 다음과 같습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제1항 단서)

• 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우 (단, 2020년 9월 29일부터 6개월간 연체액은 제외, 상가건물 임대차보호법 제10조의9)
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인이 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우
• 임차인이 무단으로 전대한 경우
• 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 건물이 파손된 경우
• 건물 멸실 등으로 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• 임대인이 재건축 등으로 건물 점유 회복이 필요한 경우 (단, 계약 당시 계획을 고지했거나, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 경우 등)
• 그 밖에 임차인의 의무 위반 등 임대차 존속이 어려운 중대한 사유가 있는 경우

보증금이 높으면 계약갱신요구권을 사용할 수 없나요?

아닙니다! 지역별로 정해진 일정 기준금액을 초과하는 임대차에도 계약갱신요구권 및 갱신 특례 규정이 적용됩니다.  이 경우 임대료 증감은 조세, 공과금, 주변 시세 등을 고려하여 협의할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제3항, 제10조의2)

계약갱신요구권은 상가 임차인의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다.  법률 내용을 잘 숙지하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 안정적인 영업 활동을 이어가시기 바랍니다.