옛날 상가 계약 갱신, 나도 할 수 있나요? 차임 돌려받을 수 있을까요?

안녕하세요! 오늘은 옛날 상가 임대차 계약 갱신과 관련된 질문에 대해 알아보겠습니다. 특히 임대인이 갱신 거절을 통보했지만, 정당한 사유가 없었을 경우 어떻게 대처해야 하는지, 그리고 부당하게 높은 차임을 돌려받을 수 있는지에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

상황: 저는 A라는 임대인으로부터 상가 건물을 임차했습니다. A는 임대차 기간이 끝나기 전에 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 갱신 거절을 통보했습니다. 하지만 그 통지에는 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 명시된 정당한 갱신 거절 사유가 없었습니다. 저는 갱신 요구를 했고, 결국 임대차 기간이 끝날 무렵 다시 임대차 계약을 체결했습니다. 이 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 정한 차임 증액 비율보다 더 많이 낸 차임을 부당이득으로 돌려받을 수 있을까요?

해결: 네, 돌려받을 수 있습니다! 핵심은 임대인의 갱신 거절 통지가 정당한 사유 없이 이루어졌다는 점과, 새로운 계약이 실질적으로는 갱신 요구에 따른 갱신이라는 점입니다.

• 갱신 거절 통지의 효력: 임대인이 갱신 거절을 통지했더라도, 정당한 사유가 없다면 임차인은 여전히 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. (대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 참조) 즉, 임대인의 갱신 거절 통지가 있었다 하더라도, 임차인의 갱신요구권 행사가 우선합니다.

• 새로운 계약의 실질: 임대차 기간 만료 시점에 새로운 계약을 체결했더라도, 그것이 임차인의 갱신요구권 행사에 따른 것이라면, 이는 사실상 갱신으로 봐야 합니다. 단순히 형식적으로 새로운 계약을 맺었다고 해서 갱신이 아니라고 볼 수는 없습니다.

• 차임 증액 제한: 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 차임 증액을 제한하고 있습니다. 만약 이 비율을 초과하여 차임을 인상했다면, 그 초과분은 무효이며, 임차인은 부당이득반환청구를 통해 돌려받을 수 있습니다.

결론적으로, 임대인의 갱신 거절 통지에 정당한 사유가 없었고, 새로운 계약이 실질적으로 갱신요구권 행사에 따른 것이라면, 증액 제한 비율을 초과하여 지급한 차임은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 자신의 상황에 맞춰 관련 법 조항과 판례를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.