임대주택 임대보증금, 마음대로 올릴 수 없어요!

안녕하세요, 이웃 여러분! 오늘은 임대주택 임대보증금에 대한 중요한 이야기를 나눠보려고 합니다. 내용이 조금 어려울 수 있지만, 차근차근 읽어보시면 임대주택에 살고 계시거나 살 예정인 분들에게 큰 도움이 될 거예요.

최근 법원에서 임대주택의 임대보증금을 함부로 올릴 수 없다는 판결이 나왔습니다. 임대사업자가 임대료의 일부를 임대보증금으로 전환하여 표준임대보증금보다 높게 받는 경우, 임차인의 진정한 동의가 없다면 무효라는 판결입니다.

무슨 말인지 잘 모르시겠다고요? 쉽게 설명해 드릴게요.

과거 임대주택법에는 임대주택의 최초 임대보증금과 임대료는 정부가 정한 '표준임대보증금'과 '표준임대료'를 넘을 수 없도록 규정되어 있었습니다 (구 임대주택법 시행령 제12조 제1항). 그리고 임대보증금과 임대료는 임차인이 동의하면 서로 바꿀 수 있도록(상호전환) 했습니다 (구 ‘임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료’, 건설교통부 고시 제2004-70호).

그런데 일부 임대사업자들은 임차인에게 제대로 된 선택권을 주지 않고 임대료를 임대보증금으로 전환해서 표준임대보증금보다 높은 보증금을 요구하는 경우가 있었습니다. 예를 들어, 표준임대보증금이 5,000만원인데, 임대료 일부를 보증금으로 전환하여 7,000만원을 요구하는 식입니다. 겉으로는 임차인의 동의를 받는 것처럼 하지만, 실제로는 임대주택을 얻으려면 어쩔 수 없이 동의해야 하는 상황이었죠.

법원은 이런 경우 임차인의 진정한 동의가 없었다고 판단했습니다. 임차인에게 표준임대보증금과 표준임대료로 계약할 선택권이 없었기 때문이죠. 즉, "전환된 보증금에 동의하지 않으면 임대주택을 얻을 수 없다"는 식의 선택은 진정한 동의가 아니라는 것입니다. 따라서 표준임대보증금을 초과하는 부분은 무효가 됩니다.

이 판결은 임대주택의 임대보증금과 관련된 중요한 기준을 제시했습니다.

• '임차인의 동의'는 진정한 선택권이 보장된 상태에서 이루어져야 한다.
• 임대사업자는 표준임대보증금과 전환금액을 모두 알려주고 임차인이 선택할 수 있도록 해야 한다.

이번 판결을 통해 임차인의 권리가 더욱 강화될 것으로 기대됩니다. 임대주택에 거주하시는 분들은 자신의 권리를 잘 알고, 부당한 요구에 당당하게 맞서야 합니다.

[참조조문]

• 구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 시행령 제12조 제1항
• 구 임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료(건설교통부 고시 제2004-70호)
• 민법 제137조

[참조판례]

• 대법원 2004. 6. 11. 선고 2003다1601 판결
• 대법원 2007. 6. 28. 선고 2006다38161, 38178 판결
• 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다32501 판결