공공임대아파트 임대보증금 초과 시, 임대료 전환 가능성은?

공공임대아파트에 살고 계신 분들 주목! 임대보증금이 법에서 정한 상한선을 넘었다면 어떻게 해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 그 해답을 알아보겠습니다.

사건의 발단:

한 건설사(피고)가 공공건설임대아파트를 짓고, 임차인들(원고)과 임대료 없이 전환임대보증금만 내는 계약을 맺었습니다. 하지만 이 전환임대보증금이 법에서 정한 상한선을 초과한 것이 문제가 되었습니다. 원고들은 초과 금액을 돌려달라고 소송을 제기했고, 피고는 "그럼 그 초과 금액만큼 임대료를 내는 계약으로 바꾸자"라고 주장했습니다.

쟁점:

1. 법에서 정한 임대보증금 상한선을 넘는 계약은 효력이 있을까요?
2. 초과 금액을 돌려받는 대신, 그만큼 임대료를 내는 계약으로 바꿀 수 있을까요?

대법원의 판단:

1. 임대보증금 상한선 초과 계약은 무효! (구 임대주택법 제20조 제1항, 구 임대주택법 시행령 제21조 제1항, 제3항)

   • 임대주택법은 국민의 주거 안정을 위해 임대보증금 상한선을 정하고 있습니다. 이를 어긴 계약은 효력이 없고, 초과 금액은 돌려받을 수 있습니다. 이 규정은 임대료를 보증금으로 전환한 경우에도 마찬가지로 적용됩니다.

2. 임대료 전환 가능성 인정! (민법 제138조, 제492조)

   • 대법원은 계약 당시 상황을 고려했을 때, 당사자들이 보증금 상한선 초과 사실을 알았다면 그 초과분만큼 임대료를 내는 계약을 했을 가능성이 있다고 보았습니다. (대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결, 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 참조) 즉, 초과 금액 반환 대신 임대료 납부 계약으로 변경할 수 있다는 것입니다. 단, 이는 계약 당시 상황, 거래 관행, 신의성실 원칙 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

추가 쟁점 및 판단:

• 임대인 지위 승계: 신탁으로 인해 임대아파트의 소유권이 대한주택보증으로 넘어간 경우, 대한주택보증이 임대인 지위를 승계합니다. (구 주택임대차보호법 제3조 제3항, 구 신탁법 제1조 제2항, 민법 제186조 / 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조)
• 부당이득반환의무 승계: 건설사가 별도의 승계약정을 통해 부당이득반환의무를 부담하는 경우, 임대인 지위 승계와 별개로 건설사의 부당이득반환의무는 유지됩니다.

결론:

공공임대아파트의 임대보증금이 법에서 정한 상한선을 초과한 경우, 초과 금액은 반환받을 수 있습니다. 다만, 상황에 따라 임대료를 내는 계약으로 변경될 가능성도 있다는 점을 기억해 두세요. 본 사례는 개별 사건에 대한 판단이므로 유사한 상황에 처하신 분들은 전문가의 도움을 받아 본인의 상황에 맞는 해결책을 찾는 것이 중요합니다.