임대차 계약 종료 후 관리비는 누가 내야 할까요? 폐업 후 건물 점유에 대한 관리비 분담

임대차 계약이 끝났는데 보증금도 못 받고, 가게는 비웠는데 건물은 아직 비우지 못한 상황... 이런 답답한 상황에 처한 분들 많으시죠? 특히 폐업 후에도 건물을 완전히 비우지 못한 경우 관리비는 누가 부담해야 하는지 혼란스러울 수 있습니다. 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 바탕으로 관리비 부담 주체에 대해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

사례 소개

'갑'은 건물주 '을'과 상가 임대차 계약을 맺고 식당을 운영하다가 폐업했습니다. 3개월 이상 월세를 내지 못해 계약이 해지되었지만, '갑'은 건물을 바로 비우지 못하고 가끔 단체 행사를 열었습니다. '을'은 '갑'에게 계약 해지 후 건물을 비울 때까지 발생한 모든 관리비를 청구했습니다.

법원의 판단

법원은 '갑'이 계약 종료 시점까지의 관리비와 계약 종료 후 실제 건물을 사용한 날(행사를 개최한 2일)에 발생한 관리비만 부담하면 된다고 판결했습니다. 즉, 보증금을 돌려받지 못했고, 가게 운영도 하지 않으면서 단순히 건물을 점유하고 있는 기간의 관리비는 건물주 '을'이 부담해야 한다는 것입니다.

근거 법률 및 판례

이러한 판단의 근거는 다음과 같습니다.

• 민법 제536조 (동시이행): 쌍방이 상환으로 채무를 이행할 경우, 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다면 임차인은 건물을 바로 비워줄 의무를 지연시킬 수 있습니다.

• 민법 제618조 (임대인의 의무): 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차 기간 동안 사용·수익하게 할 의무를 부담합니다.

• 민법 제640조 (차임지급시기): 차임은 약정한 시기에 지급해야 합니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): 임차인이 3기 이상의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

• 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다1711 판결: 임대차 계약 종료 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 건물을 점유만 하고 있을 경우, 건물 사용·수익에 따른 관리비는 임차인이, 단순 점유에 따른 관리비는 임대인이 부담해야 한다는 판례입니다.

핵심 정리

임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 사업장을 비웠음에도 건물 점유를 계속하는 경우, 단순 점유 기간의 관리비는 임대인이 부담해야 합니다. 다만, 임차인이 해당 건물을 실제로 사용·수익한 경우에는 그 기간에 해당하는 관리비를 부담해야 합니다.