계약 끝났는데 가게 못 비우면 월세 내야 할까요? 😫

계약기간 2년, 보증금 3,000만원, 월세 50만원에 점포를 임차했는데, 계약이 끝났는데도 건물주가 보증금을 안 돌려주고 있어요. 새 임차인이 안 구해졌다는 이유인데, 이런 경우에도 월세를 계속 내야 할까요? 답답한 마음에 법률 자문을 구해봤습니다.

핵심 정리!

계약이 끝나면 임차인은 가게를 비워주고, 건물주는 보증금을 돌려줘야 하는 게 원칙입니다. (민법 제536조, 제618조) 서로 동시에 이행해야 하는 의무죠. 하지만 건물주가 보증금을 안 돌려주면, 임차인은 가게를 비워주지 않을 권리가 있습니다 (동시이행의 항변권).

그런데, 가게를 비워주지 않으면 월세(차임)을 내야 할까요?

• 가게를 사용하며 이득을 얻었다면: 네, 내야 합니다. 계약 종료 후에도 가게를 사용해서 이득을 봤다면 '부당이득'이 되기 때문입니다. 이 경우, 월세와 동일한 금액을 내야 하는 건 아니고, 실제 얻은 이득을 반환해야 합니다. (대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 2008. 4. 10. 선고 2007다76986 판결)

• 가게를 사용하지 않고 단순히 비워주지 않았다면: 아니요, 낼 필요 없습니다. 가게를 사용하지 않아 이득을 보지 않았다면 부당이득이 발생하지 않기 때문입니다. 단순히 보증금을 돌려받기 위해 가게를 점유하고 있는 것만으로는 부당이득이 되지 않습니다. (대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 2008. 4. 10. 선고 2007다76986 판결)

원상복구는 어떻게?

만약 가게를 원상태로 복구해야 하는데, 이를 지체했다면 건물주는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 건물주가 직접 원상복구할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액입니다. (대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결, 2001. 10. 26. 선고 2001다47757 판결)

소송을 건다면?

보증금 반환 소송을 제기하면 법원은 "가게를 비워주는 동시에 건물주는 보증금을 돌려주라"는 판결을 내릴 가능성이 높습니다. (동시이행판결, 대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결)

결론: 단순히 보증금을 돌려받기 위해 가게를 비워주지 않고, 실제로 사용하지 않았다면 월세를 낼 필요는 없습니다. 하지만 가게를 사용하며 이득을 봤다면 그 이득에 상응하는 금액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 자세한 사항은 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.