임대차보증금에서 공제되는 '제세공과금'에 관리비 포함될까?

임대차 계약 종료 후 임대인이 돌려줘야 하는 임대차보증금. 그런데 임차인이 밀린 월세나 관리비가 있으면 보증금에서 빼고 돌려주는 경우가 많죠. 이번 판례에서는 바로 그 공제 항목에 대해 다룹니다. '제세공과금'에 관리비가 포함되는지가 쟁점이었습니다.

사건의 개요

건물주인 원고는 세입자인 피고에게 점포를 임대했습니다. 피고가 월세를 연체하자 원고는 소송을 제기했고, 법원의 화해권고결정에 따라 일정 금액을 지급하면 임대차 관계를 유지하는 것으로 합의했습니다. 화해권고결정에는 임대차 종료 시 임대차보증금에서 "제세공과금 상당액"을 공제한다는 조항(이 사건 쟁점조항)이 있었습니다. 피고는 합의된 금액을 지급했지만 이후 다시 월세를 연체했고, 결국 임대차 계약이 종료되었습니다. 이에 원고는 미납된 월세, 차임 상당 부당이득금, 그리고 관리비를 임대차보증금에서 공제하고 남은 금액을 청구하는 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

1심 법원은 원고의 청구를 대부분 인용했지만, 관리비는 '제세공과금'에 포함되지 않는다며 관리비 청구는 인정하지 않았습니다. 하지만 대법원은 원심을 뒤집고 관리비도 '제세공과금'에 포함된다고 판단했습니다.

대법원 판단의 근거

대법원은 법률행위 해석의 일반 원칙(민법 제105조)에 따라, 당사자가 표시한 문언의 객관적 의미가 명확하지 않을 때는 계약의 동기와 경위, 목적, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 한다고 밝혔습니다. (대법원 2005. 5. 27. 선고 2004다60065 판결 등 참조) 이는 화해권고결정의 해석에도 마찬가지로 적용된다고 하였습니다. (대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다98225 판결 등 참조, 민사소송법 제220조, 제225조, 제226조, 제231조)

이 사건에서는 다음과 같은 사정들을 고려하여 ‘제세공과금’에 관리비가 포함된다고 판단했습니다.

• 화해권고결정의 목적이 피고의 차임 연체에도 불구하고 임대차 관계를 유지하려는 데 있었던 점
• '공과금'에는 공공요금이 포함되고, 임대차 계약의 관행상 관리비에 공공요금이 포함되어 징수되는 점
• 원고와 피고 사이에 피고가 관리비를 부담하기로 약정한 것으로 보이는 점
• 임대차보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, '제세공과금'에 관리비가 포함된다고 해서 피고에게 예측 못 한 손해가 발생한다고 보기 어려운 점

결국 대법원은 원심판결 중 미납 관리비 청구 부분을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 환송했습니다. (민사소송법 제231조)

핵심 정리

이 판결은 임대차보증금에서 공제되는 '제세공과금'의 범위에 관리비가 포함될 수 있다는 것을 명확히 한 사례입니다. 계약서 문구 해석에만 매몰되지 않고 계약 당시 상황과 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단했다는 점에서 의미가 있습니다. 임대인과 임차인 모두 계약서 작성 시 '제세공과금'의 구체적인 의미를 명확히 하는 것이 분쟁을 예방하는 데 중요하다는 것을 보여주는 판례입니다.