판례내용

【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 윤석진 외 1인) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 아테나 담당변호사 윤승진 외 2인) 【원심판결】 서울북부지법 2021. 6. 8. 선고 2020나34149 판결 【주 문】 원심판결의 원고 패소 부분 중 미납 관리비 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울북부지방법원에 환송한다. 피고의 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 선행 소송 및 이 사건 소송의 경과 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고는 2014. 2. 28. 원고로부터 원고 소유인 이 사건 점포를 임대차보증금 2,000만 원, 월차임 220만 원(부가가치세 별도, 매월 20일 후불 지급), 임대차기간 2014. 3. 20.부터 2016. 3. 20.까지로 정하여 임차하였다(이하 원고와 피고 사이의 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 나. 이 사건 임대차계약은 임대차기간 만료 후 갱신되었는데, 원고는 2018. 3. 28. 피고를 상대로 피고의 차임 연체를 원인으로 하여 이 사건 점포 인도 등 청구의 소를 제기하였다(서울북부지방법원 2018가단5307, 이하 ‘선행 소송’이라고 한다). 다. 선행 소송에서는 2018. 10. 29. 아래와 같은 내용의 화해권고결정(이하 ‘이 사건 화해권고결정’이라고 한다)이 내려져 그 무렵 확정되었다. 1) 피고가 원고에게 2018. 12. 20.까지 2018. 6.분부터 2018. 12.분까지의 월차임(부가가치세 포함) 1,694만 원을 모두 지급하면 종전 임대차관계는 유지되는 것으로 한다. 2) 피고가 제1항의 기한까지 위 돈을 지급하지 않거나 이후 임대차관계 존속 중 월차임(부가가치세 포함)을 지급하지 않으면 이 사건 임대차는 즉시 종료하는 것으로 한다. 3) 제2항에 따라 임대차가 종료되거나 이후 갱신 없이 임대차가 종료되는 경우 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도한다. 다만, 피고의 이 사건 점포 인도의무와 원고의 임대차보증금[인도일까지의 임대차계약상 임차인이 부담하기로 되어 있는 월차임(부가가치세 포함) 상당액과 제세공과금 상당액 중 미납액은 이를 공제한다] 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것으로 하되, 미납액에서 임대차보증금이 모두 충당되어 오히려 피고가 원고에게 정산하여야 할 금액이 남는 경우에는 피고는 원고에게 충당 후 남은 정산금을 지급하여야 한다(이하 ‘이 사건 쟁점조항’이라고 한다). 라. 피고는 이 사건 화해권고결정에 따라 2018. 12. 20. 원고에게 1,694만 원을 지급하였으나, 그 이후부터 다시 원고에게 월차임을 지급하지 않았다. 마. 이에 원고는 2019. 8. 8. 이 사건 소를 제기하면서 피고에게 이 사건 화해권고결정에 따라 임대차보증금에서 연체 차임 및 차임 상당 부당이득금과 미납 관리비를 공제하고도 남는 금액을 정산금으로 청구하였다. 바. 제1심은 지연손해금 일부를 제외한 나머지 청구를 전부 인용하였고, 피고가 이에 대하여 항소하였다. 사. 원고는 원심에서 위 청구를 주위적 청구원인으로 주장하면서, 이 사건 임대차 종료에 따른 연체 차임 및 차임 상당 부당이득금 또는 원상회복의무 지체에 따른 손해배상채권과 미납 관리비 채권에서 임대차보증금을 공제한 나머지 금액의 지급을 구하는 청구를 예비적 청구원인으로 추가하였다. 아. 원심은 연체 차임 및 차임 상당 부당이득금 청구 부분에 관하여는 지연손해금 일부를 제외하고 주위적 청구원인을 전부 받아들이고, 미납 관리비 청구 부분에 관하여는 주위적·예비적 청구원인을 모두 받아들이지 않았다. 자. 이에 대하여 원고는 원심판결 중 미납 관리비 청구 부분에 대하여, 피고는 원심판결 중 연체 차임 및 차임 상당 부당이득금 청구 부분에 대하여 각 상고하였다. 2. 원고의 상고이유에 관하여 가. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004다60065 판결 등 참조). 이러한 법리는 소송의 당사자 사이에 재판상 화해가 성립한 후 그 화해조항의 해석에 관하여 다툼이 있는 경우에도 적용되고(대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다98225 판결 등 참조), 화해권고결정에 대하여 이의를 신청할 수 있는 기간 이내에 이의신청이 없어 재판상 화해와 같은 효력을 가지는 경우에도 마찬가지이다. 나. 위 사실관계와 기록에 의하여 인정되는 여러 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 쟁점조항 중 임대차보증금에서 공제되는 ‘제세공과금 상당액’에 원고가 주장하는 이 사건 점포에 관한 관리비가 포함된다고 해석하는 것이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다. 1) 이 사건 화해권고결정은 피고가 차임을 장기간 연체하여 이 사건 임대차계약이 해지될 수 있는 상황에서 피고가 연체 차임을 일시에 지급하는 것을 조건으로 임대차관계를 유지할 수 있도록 하되, 피고가 다시 차임을 연체하는 경우에는 곧바로 임대차관계가 종료되고 그때까지의 이 사건 임대차 관련 금전관계를 정산하기 위한 목적으로 내려진 것이다. 따라서 이 사건 쟁점조항은 피고의 이익을 위하여 이 사건 화해권고결정이 내려지게 된 경위와 이 사건 임대차관계에 따른 기존 권리의무관계를 고려하여 해석되어야 한다. 2) ‘제세공과금’은 각종 세금과 공과금을 의미하고, 그중 ‘공과금’의 사전적 정의는 ‘국가나 지방자치단체 및 공공 단체가 국민에게 부과하는 금전적인 부담’으로서 부담금 외에 전기요금, 상하수도요금과 같은 공공요금도 포함되는데, 임대차계약관계의 상관행에 따라 임차목적물에 대한 것은 상가 관리비에 포함되어 징수되고, 이 사건 임대차계약에서도 마찬가지이다. 3) 원고와 피고 사이에 피고가 이 사건 점포에 관한 관리비를 부담하기로 약정한 것으로 보이고, 이에 따라 피고는 이 사건 임대차계약 이후 2015. 7.경까지 이 사건 점포가 속한 성일빌딩 관리사무소에 이 사건 점포에 관한 관리비를 납부하였으므로, 이 사건 임대차 종료에 따른 법률관계를 규율하는 이 사건 쟁점조항에서 이 사건 점포에 관한 관리비를 포함하여 정산하는 것으로 정하였다고 보는 것이 당사자의 의사에 부합한다. 4) 이 사건 쟁점조항은 이 사건 임대차 종료 후 금전관계를 정산할 때 ‘임대차보증금에서 제세공과금 상당액 중 미납액을 공제’하도록 정하면서, 임대차보증금이 모두 충당되어 오히려 피고가 정산하여야 할 금액이 있는 경우 원고에게 직접 지급하기로 되어 있다. 5) 임대차보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, ‘제세공과금’에 관리비가 포함되는 것으로 해석한다고 하여 임차인인 피고에게 예측하지 못한 손해가 발생한다고 볼 수 없다. 6) 피고도 원심에서 2021. 3. 8. 자 준비서면을 제출하기 전까지는 이 사건 쟁점조항의 ‘제세공과금’에 관리비가 포함되지 않는다는 취지로 주장하지 않았다. 다. 그런데도 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 쟁점조항 중 임대차보증금에서 공제되는 ‘제세공과금 상당액’에 이 사건 점포에 관한 관리비가 포함되지 않는다고 판단하여, 미납 관리비 부분에 관한 주위적 청구원인을 받아들이지 않았다. 이러한 원심판결에는 이 사건 화해권고결정의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 피고의 상고이유에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하여, 연체 차임 및 차임 상당 부당이득금 청구 부분에 관한 주위적 청구원인을 지연손해금 일부를 제외하고 전부 받아들였다. 1) 피고가 원고에게 이 사건 점포를 인도한 날은 2019. 11. 10.이다. 2) 이 사건 쟁점조항은 피고가 이 사건 임대차 종료 이후 본래의 계약목적에 따라 이 사건 점포를 사용·수익함으로써 실질적인 이득을 얻었는지 여부와 관계없이 이 사건 임대차 종료일부터 이 사건 점포 인도일까지의 월차임을 모두 임대차보증금에서 공제하는 것으로 해석하여야 한다. 나. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 석명권 불행사, 판단누락, 대법원 판례 위반 등의 잘못이 없다. 4. 결론 그러므로 원고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결의 원고 패소 부분 중 미납 관리비 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노태악(재판장) 박정화(주심) 김선수 오경미