임대차보증금에서 연체차임, 마음대로 빼가도 될까요?

전세나 월세로 살다 보면 집주인과 갈등이 생기는 경우가 종종 있습니다. 특히, 월세를 제때 내지 못했을 때 집주인이 보증금에서 연체된 월세를 맘대로 빼갈 수 있는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

핵심은 '임대차 계약 종료 전' vs '임대차 계약 종료 후'

결론부터 말씀드리면, 임대차 계약이 종료되기 전에는 집주인이 마음대로 보증금에서 연체차임을 빼갈 수 없습니다. 집주인은 보증금을 가지고 있더라도, 계약 기간 동안에는 연체차임을 보증금에서 공제할지 말지를 스스로 선택해야 합니다. 즉, 세입자에게 "보증금에서 연체 월세를 공제하겠다"는 명확한 의사표시를 해야 한다는 뜻입니다.

더 나아가, 집주인이 월세를 받을 권리(차임채권)를 다른 사람에게 넘겼다면, 특별한 사정이 없는 한 계약 종료 전에 보증금에서 차임을 공제하겠다는 의사표시를 할 권한조차 없습니다.

판결 배경 살펴보기

이번 판결은 단순히 연체차임 공제 문제뿐 아니라, 차임채권 양도, 소송신탁, 부도공공건설임대주택 임차인 보호, 신의칙 위반 등 다양한 법적 쟁점이 얽힌 복잡한 사건이었습니다. 핵심은 장기간 차임을 내지 않은 임차인들의 보증금에서 연체차임을 공제할 수 있는지, 그리고 그 범위는 어디까지인지였습니다. 법원은 차임채권의 소멸시효를 고려해야 한다는 점을 지적하며 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 했습니다.

관련 법 조항 & 판례

• 민법 제618조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
• 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결: 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다.

정리하자면…

임대차 계약 종료 전, 집주인이 세입자의 동의 없이 보증금에서 연체차임을 멋대로 공제하는 것은 불법입니다. 혹시 이런 일을 겪고 있다면, 관련 법 조항과 판례를 참고하여 정당한 권리를 행사하시기 바랍니다.