월세 밀렸는데 보증금에서 바로 빼도 될까요? 소멸시효 완성된 월세는 어쩌죠?

세입자가 월세를 연체하는 상황, 임대인 입장에서는 정말 답답하죠. 보증금에서 바로 빼버리고 싶은 마음이 굴뚝같지만, 법적으로 가능한 일일까요? 또, 시간이 오래 지나 소멸시효가 완성된 월세는 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

보증금에서 바로 월세 공제, 안 됩니다!

임대차 계약 기간 중 세입자가 월세를 연체하더라도, 임대인 마음대로 보증금에서 월세를 공제할 수는 없습니다. 임대인은 보증금에서 연체 월세를 공제할지 여부를 선택할 수 있고, 공제하려면 세입자에게 명확히 의사표시를 해야 합니다. 세입자 역시 "보증금에서 빼면 되잖아요!"라며 월세 납부를 거부할 수 없습니다. (민법 제618조, 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결)

연체 월세, 소멸시효는 언제부터?

월세를 연체했다면, 그 월세에 대한 소멸시효는 월세 납부 약정일부터 진행됩니다. "계약 끝나고 보증금 정산할 때 한꺼번에 빼면 되니까 소멸시효는 그때부터!"라고 생각하시면 안 됩니다. 계약서에 별도의 약정이 없는 한, 월세마다 소멸시효가 따로따로 진행된다는 점 꼭 기억하세요. 단, 계약서에 '임대차 종료 후 보증금에서 일괄 공제'하는 것으로 약정했다면 예외가 될 수 있습니다. (민법 제166조 제1항, 제184조 제2항, 제618조)

소멸시효 완성된 월세, 보증금에서 공제 가능할까요?

소멸시효가 완성된 월세는 원칙적으로 보증금에서 공제할 수 없습니다. 민법 제495조는 소멸시효 완성 전에 상계할 수 있었던 채권이라면, 소멸시효 완성 후에도 상계할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 임대인의 보증금 반환 의무는 계약이 종료되어야 발생하기 때문에, 계약 기간 중에 소멸시효가 완성된 월세는 이 조항을 적용할 수 없습니다. (민법 제495조, 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결)

그렇다면 소멸시효 완성된 월세는 받을 방법이 없을까요?

다행히, 방법이 있습니다! 대법원은 위 판례에서, 비록 민법 제495조를 직접 적용할 수는 없더라도, 소멸시효 완성된 연체 월세를 보증금에서 공제할 수 있다고 판단했습니다. 임대차보증금은 세입자의 모든 채무를 담보하는 것이고, 연체된 월세는 결국 보증금에서 정산될 것이라고 생각하는 것이 일반적이라는 점, 그리고 보증금을 믿고 임대차 관계를 유지해온 임대인과 세입자의 신뢰를 보호해야 한다는 점을 근거로 들었습니다. (민법 제105조, 제618조)

결론적으로, 월세가 연체되면 임대인은 보증금에서 바로 공제할 수는 없지만, 계약 종료 시점에 소멸시효 완성 여부와 관계없이 보증금에서 공제할 수 있습니다. 단, 분쟁을 예방하기 위해서는 연체된 월세에 대해 세입자에게 명확히 의사표시를 하는 것이 좋습니다. 이 글이 월세 문제로 고민하는 임대인과 세입자 모두에게 도움이 되기를 바랍니다.