잔금 안 받았는데, 건물 뺏길 위기?! 유치권 행사, 가능할까요?

집 팔고 잔금 못 받았는데, 갑자기 건물을 뺏길 수도 있다니?! 상상만 해도 아찔한 상황이죠. 이런 경우, 내 권리를 지킬 방법은 없을까요? 오늘은 흔히 궁금해하는 "잔금 미지급 시 유치권 행사 가능성"에 대해 알아보겠습니다.

사례:

갑(甲)은 을(乙)에게 건물(A)을 팔았지만, 매매대금 일부를 받지 못한 상태에서 을에게 소유권이전등기를 해주었습니다. 그런데 을이 돈을 빌리면서 A건물에 근저당권을 설정했고, 돈을 갚지 못해 병(丙)이 근저당권을 바탕으로 경매를 신청했습니다. 결국 정(丁)이 경매를 통해 A건물의 새로운 주인이 되었고, 갑에게 건물을 비워달라고 요구하고 있습니다. 갑은 잔금도 못 받았는데 건물에서 나가야 할까요? 유치권을 주장해서 버틸 수 있을까요?

안타깝지만, 유치권 행사는 어렵습니다.

법원은 부동산 매매에서 매도인이 잔금을 다 받지 못했더라도 매수인에게 소유권이전등기를 해주었다면, 유치권을 행사할 수 없다고 판단하고 있습니다. (대법원 2012. 1. 12. 선고 2011마2380 결정)

쉽게 설명하면, 갑은 을에게 소유권을 넘겨줄 때 잔금을 모두 받는 것을 조건으로 걸 수 있었음에도 불구하고, 그러지 않고 소유권 이전을 먼저 해주었기 때문에 발생한 위험은 스스로 감수해야 한다는 것입니다. 즉, 갑은 정에게 잔금을 이유로 유치권을 주장하며 건물 인도를 거부할 수 없습니다.

핵심 정리:

• 잔금을 다 받기 전에 소유권이전등기를 해주면 위험이 따릅니다.
• 매매대금을 다 받지 못했다 하더라도 이미 소유권이 넘어간 건물에 대해서는 유치권을 행사할 수 없습니다.

결론적으로, 부동산 매매 시에는 잔금을 모두 받고 소유권이전등기를 해주는 것이 가장 안전합니다. 잔금 지급과 소유권 이전을 동시에 진행하는 방법 등을 통해 미래에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 전문가와 상담하여 안전하게 거래를 진행하시길 바랍니다.