건물 지었는데 돈 못 받고 있어요! 유치권 행사할 수 있을까요? 🚧

안녕하세요! 건축 분쟁으로 고민하고 계신 분들 많으시죠? 오늘은 건물을 다 지었는데 돈을 못 받고 있는 상황에서 유치권을 행사할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

사례

건설업자 갑은 건물주 을과 A건물 신축공사 계약을 맺고 공사를 완료했습니다. 그런데 을은 "건물에 하자가 있다"며 잔금 지급을 거부하고 있습니다. 심지어 계약을 해지하고 건물을 넘겨달라고 요구하고 있습니다. 이런 상황에서 갑은 을에게 유치권을 주장할 수 있을까요?

유치권이란?

내 돈을 받을 때까지 남의 물건을 맡아두는 권리입니다. 예를 들어, 자동차 수리비를 내지 않으면 정비소에서 차를 돌려주지 않는 것과 비슷한 개념입니다.

건설공사와 유치권

건설공사에서 유치권은 자주 발생하는 분쟁의 원인입니다. 건물에 하자가 있을 경우, 건물주는 하자 보수를 요구하고 잔금 지급을 거부할 수 있습니다. 이때 건설업자는 유치권을 행사하여 잔금을 받을 때까지 건물을 점유할 수 있을까요?

법원의 판단

법원은 건물에 하자가 있을 경우, 건물주는 하자 보수를 요구할 권리와 잔금 지급을 거부할 권리가 있다고 판단합니다. (민법 제667조) 이러한 권리는 건설업자의 공사대금 청구권과 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 서로 의무를 이행해야 상대방에게 이행을 청구할 수 있다는 뜻입니다. (대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다31914 판결 등)

유치권은 돈을 받을 권리(피담보채권)가 변제기에 있어야 성립합니다. (민법 제320조) 변제기 전에는 유치권을 행사할 수 없습니다. (대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다41740 판결 등)

건물에 하자가 있고 그 하자 보수 비용이 잔금보다 크다면, 건설업자는 하자를 보수하거나 손해를 배상하기 전까지는 유치권을 행사할 수 없습니다. (대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결) 하자 보수 의무를 이행하지 않은 상태에서 유치권을 주장하는 것은 잔금 지급을 간접적으로 강요하는 것과 마찬가지이기 때문입니다.

사례에 적용

위 사례에서 갑은 을에게 하자 보수를 해주거나 손해를 배상하지 않았습니다. 따라서 을에게 유치권을 행사하여 대항하기는 어려울 것으로 보입니다.

결론

건물에 하자가 있는 경우, 건설업자는 하자 보수 의무를 이행해야 유치권을 행사할 수 있습니다. 하자 보수 전에 유치권을 주장하는 것은 법원에서 인정받기 어렵습니다. 분쟁 해결을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.