새 건물 지었는데 돈 안 준다고요? 내 권리는 뭘까요? (유치권 행사 가능성)

새 건물을 멋지게 지어줬더니 돈을 안 준다면 정말 억울하겠죠. 특히 내 돈과 시간, 노력을 쏟아부은 건물인데 말이죠. 이런 경우, 여러분은 어떤 권리를 행사할 수 있을까요? 바로 유치권에 대해 알아보겠습니다.

사례: 건물주 乙씨는 건설업자 甲씨에게 새 건물 건축을 맡겼습니다. 甲씨는 乙씨 땅에 乙씨 명의로 건축허가를 받아 열심히 건물을 완성했습니다. 사용승인도 받고 소유권 이전까지 완료되었죠. 그런데 乙씨는 잔금을 주지 않았습니다. 답답한 甲씨는 건물 열쇠를 넘겨주지 않았고, 乙씨는 甲씨를 상대로 건물 명도 소송을 걸었습니다. 이럴 때 甲씨는 돈을 받을 때까지 건물을 넘겨주지 않아도 될까요?

건물 소유권은 누구에게?

일반적으로 자기 돈과 노력으로 건물을 지으면 그 건물의 소유권을 갖게 됩니다. 하지만 도급계약에서는 조금 다릅니다. 계약 내용에 따라 소유권이 정해지죠. 이 사례처럼 건축주 명의로 허가를 받고 소유권 이전까지 마쳤다면, 건물 소유권은 건축주 乙씨에게 있다고 봐야 합니다. (대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결 참조)

그럼 돈은 어떻게 받나요? 유치권!

비록 건물 소유권은 乙씨에게 있더라도, 甲씨는 유치권을 행사할 수 있습니다. 유치권이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다 (민법 제320조 제1항). 쉽게 말해, 돈을 받을 때까지 건물을 꽉 잡고 있을 수 있는 권리죠! 또한, 돈을 전부 받을 때까지 건물 전체를 유치할 수 있습니다 (민법 제321조).

대법원은 주택 신축공사를 한 건설업자가 건물을 점유하고 공사대금을 받지 못했다면, 돈을 받을 때까지 건물을 유치할 수 있다고 판결했습니다 (대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결). 따라서 甲씨는 잔금을 받을 때까지 건물을 乙씨에게 넘겨주지 않아도 됩니다.

주의할 점! 미완성 건물은 유치권 행사가 제한될 수 있습니다.

만약 건물이 완전히 완성되지 않은 상태, 즉 사회통념상 독립된 건물로 보기 어려운 경우에는 유치권 행사가 제한될 수 있습니다. 이런 경우에는 건물이 아닌 토지에 대한 유치권 행사도 불가능합니다 (대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정).

결론

억울하게 돈을 받지 못한 상황에서 유치권은 강력한 무기가 될 수 있습니다. 하지만 유치권 행사 요건을 정확히 알고 있어야 합니다. 자세한 내용은 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.