건물 지었는데 돈 못 받았어요! 유치권 행사, 쉽지 않네요?! (건물관리 위탁 사례)

건물을 지어줬는데 돈을 못 받았다면 얼마나 답답할까요? 이런 경우, 건설사는 못 받은 공사대금을 받기 위해 지어준 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있을까요? 오늘은 건물관리 위탁과 관련된 유치권 행사 가능성에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑은 을에게 건물 신축공사를 맡겼습니다. 을은 공사를 완료했지만, 갑은 공사대금을 지급하지 않았습니다. 이에 을은 갑과 건물관리 및 사용계약을 체결했습니다. 계약 내용은 을이 건물의 관리 및 사용 권한을 가지는 대신, 갑은 을의 승인을 받아 실질적으로 건물을 점유하고 사용하는 것이었습니다. 이런 상황에서 을은 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있을까요?

안타깝지만, 이 경우 을은 유치권을 행사할 수 없습니다.

유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제될 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다(민법 제320조 제1항). 즉, 유치권이 성립하려면 "점유"가 필수적입니다.

여기서 중요한 것은 단순히 "점유"만 하면 되는 것이 아니라 **"유치권자의 점유"**여야 한다는 점입니다. 대법원은 유치권자의 점유는 직접점유든 간접점유든 관계없다고 판시했습니다 (대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결, 대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결).

그러나 채무자가 직접 점유하는 경우는 예외입니다. 대법원은 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리이므로, 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 판시했습니다(대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결). 즉, 채무자가 물건을 직접 점유하고 있다면, 채권자가 간접점유를 하고 있다 하더라도 유치권을 주장할 수 없다는 것입니다.

위 사례에서 을은 건물관리 및 사용계약을 통해 건물의 간접점유자에 해당합니다. 그러나 건물을 직접 점유하고 사용하는 사람은 채무자인 갑입니다. 따라서 을은 유치권의 핵심 요건인 "유치권자의 점유"를 충족하지 못하므로, 건물에 대해 유치권을 행사할 수 없습니다.

결론적으로, 건물관리 위탁 계약을 체결했다 하더라도 채무자가 건물을 직접 점유하고 있다면 유치권 행사는 어렵습니다. 공사대금을 확보하기 위한 다른 법적 조치를 강구해야 할 것입니다. 전문가와 상담하여 적절한 해결책을 찾는 것이 중요합니다.