재개발 지역에 있는 무허가 건물, 누구 소유인지 다툼이 생기는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 이런 상황에서 어떻게 문제를 해결할 수 있는지, 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.
사례 소개
A씨와 B씨는 서로 붙어있는 무허가 건물에 살고 있었습니다. 재개발조합이 설립되면서 두 사람 모두 조합원으로 등록되었고, 새 아파트 분양 계약까지 마쳤습니다. 그런데 A씨는 B씨의 건물도 사실은 자신 소유라고 주장하며, 조합원 명의 및 분양계약 명의를 자신에게 변경해달라고 소송을 제기했습니다.
쟁점: 개인 간 무허가 건물 소유권 분쟁, 어떻게 해결해야 할까?
이 사건의 핵심은 '무허가 건물 소유권 분쟁 시 조합이 아닌 상대방 개인을 상대로 민사소송을 제기하는 것이 적법한가?'입니다. 원심은 A씨가 이미 조합원이므로 소송을 제기할 이익이 없다고 판단했지만, 대법원은 다른 판결을 내놓았습니다.
대법원의 판단
대법원은 재개발조합은 무허가건물대장상 소유명의자를 기준으로 조합원 자격을 부여하고, 추후 소유권 분쟁이 해결되면 그에 따라 시정한다고 설명했습니다. 따라서 개인 간 소유권 분쟁은 당사자끼리 민사소송으로 해결해야 합니다. 즉, A씨처럼 무허가 건물의 사실상 소유권을 주장하는 사람은 상대방을 상대로 소유권확인소송, 조합원지위확인소송, 조합원명부 명의변경소송 등을 제기할 수 있습니다.
핵심 정리
관련 법 조항
결론
재개발 과정에서 무허가 건물 소유권 분쟁이 발생하면 당사자 간 민사소송을 통해 해결해야 합니다. 분양처분 고시 이전에는 무허가 건물 관련 소송을, 고시 이후에는 새 아파트 관련 소송을 진행해야 한다는 점을 기억해야 합니다. 이번 판례는 재개발 지역 무허가 건물 소유권 분쟁 해결에 대한 명확한 기준을 제시했다는 점에서 의의가 있습니다.
민사판례
재개발조합 설립 인가 후에는 조합설립결의의 하자를 이유로 민사소송으로 그 무효확인을 구할 수 없고, 행정소송으로 조합설립인가처분의 취소를 구해야 한다. 또한, 무허가건축물 소유자는 원칙적으로 재개발조합의 조합원이 될 수 없다. 단, 조합 정관으로 자격을 부여할 수는 있다. 조합장/임원 선임·해임은 사법상의 문제이므로 민사소송으로 다툴 수 있다.
일반행정판례
재개발조합 조합원 자격은 조합 설립 인가 시점을 기준으로 정해지며, 무허가 건물의 경우 단순 등기 명의자가 아니라 실제 사용·수익하는 **사실상 소유자**가 조합원 자격을 가진다.
민사판례
재개발 구역 내 토지와 건물 소유자가 달라진 경우, 기존 분양 신청 효력은 새 소유자에게 이전되며, 토지와 건물 각각의 기여도에 따라 아파트 소유권이 분할될 수 있다.
민사판례
재개발 사업에서 기존 무허가 건축물의 일부 면적만 인정하여 분양하고, 나머지 면적에 대한 보상 없이 소유권을 빼앗는 것은 불법행위에 해당한다. 무허가 건물 확인원에 기재된 면적보다 실제 더 넓은 면적이 조례에서 정한 무허가 건물에 해당한다면 그 면적을 모두 인정해야 한다.
일반행정판례
재개발 구역 내 무허가건축물 소유자가 조합과의 소송에서 화해를 통해 보상금을 받고 건물을 넘겨주면, 해당 소유자는 건물 소유권을 잃고 조합원 지위도 상실한다.
일반행정판례
재개발 지역 내 무허가 건물에 대한 보상을 받으려면, 그 건물이 사회통념상 독립된 건물로 인정되어야 합니다. 단순히 구조물이 있다고 해서 무조건 보상 대상이 되는 것은 아니며, 건물의 구조와 형태, 사용 목적, 건축한 사람의 의도 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다.