재개발 조합원, 누가 될 수 있을까? - 무허가 건물 소유와 조합원 자격

재개발 사업, 도시를 새롭게 바꾸는 흥미로운 사업이지만 관련된 법과 절차는 복잡하기만 합니다. 특히 누가 조합원이 될 수 있는지, 무허가 건물 소유자의 권리는 어떻게 되는지 궁금하신 분들 많으시죠? 오늘은 대법원 판례를 통해 이 부분을 자세히 살펴보겠습니다.

조합원은 언제 확정될까?

재개발 조합은 법에 따라 설립되고 사업 시행 인가를 받는 법인입니다. (구 도시재개발법 제2조, 제9조, 제17조, 제18조) 조합원은 설립 인가 시점을 기준으로 확정됩니다. 이후 조합원의 지위 변동 (예: 양도)은 조합 정관이 정하는 범위 내에서만 가능합니다. (구 도시재개발법 제20조) 즉, 조합 설립 인가 이후에는 함부로 조합원이 바뀌지 않는다는 것이죠.

무허가 건물 소유자도 조합원이 될 수 있을까?

이번 판례의 핵심은 바로 무허가 건물입니다. 만약 조합 정관에서 토지·건물 소유자 외에 무허가건축물 소유자에게도 조합원 자격을 부여한다면, 그 '소유자'는 사실상의 소유자를 의미합니다. 단순히 법적인 소유권이 누구에게 있는지가 아니라, 실제로 누가 그 건물을 점유하고 사용·수익하는지가 중요하다는 뜻입니다.

예를 들어, 무허가 건물이 여러 번 매매되어 최종적으로 누군가가 사용·수익하고 있다면, 그 최종 양수인이 조합원 자격을 갖습니다. 비록 건물을 처음 지은 사람에게 법적인 소유권이 있다 하더라도, 실제 사용하는 사람이 조합원이 되는 것이죠. (민법 제186조 - 물권 변동은 등기를 요한다는 원칙과 상충되는 부분이지만, 무허가 건물의 특수성을 고려한 판단입니다.)

사실상의 소유자는 어떻게 판단할까?

판례는 다음과 같은 기준을 제시합니다.

• 무허가 건축물의 양수 경위
• 점유 및 사용 관계
• 재산세 등 납세 여부
• 무허가건축물관리대장 등재 여부
• 주거용인 경우 주민등록 여부

이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 사실상의 소유자를 판단하게 됩니다.

판례가 주는 교훈

이번 판례는 무허가 건물 소유와 관련된 재개발 조합원 자격에 대한 중요한 기준을 제시합니다. 단순히 등기부상 소유자가 아니라 실제 사용·수익하는 사람이 조합원으로 인정될 수 있다는 점, 그리고 그 판단 기준을 명확히 한 점에서 의미가 있습니다. (대법원 1993. 1. 26. 선고 92다48963 판결, 대법원 1994. 6. 28. 선고 93다40249 판결, 대법원 1997. 11. 28. 선고 95다43594 판결 참조) 재개발 사업에 관심 있는 분들이라면 이러한 판례를 참고하여 자신의 권리를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.