무허가 건물, 재개발 조합원 자격 될까?

오늘은 재개발 사업에서 무허가 건물 소유자가 조합원이 될 수 있는지에 대한 중요한 판례를 바탕으로 이야기해보겠습니다. 내용이 다소 어려울 수 있지만, 차근차근 읽어보시면 도움이 될 거예요.

사례: 서울의 한 재개발 구역에서 원고들은 자신들이 소유한 무허가 건물을 근거로 조합원 자격을 주장했습니다. 그러나 조합은 이들의 건물이 조합 정관 및 관련 조례에서 정한 무허가 건물의 요건을 충족하지 못한다는 이유로 조합원 자격을 인정하지 않았습니다.

핵심 쟁점: 무허가 건물이 재개발 조합의 조합원 자격을 얻기 위한 요건은 무엇일까요? 단순히 무허가로 지어진 모든 건물이 다 인정되는 걸까요?

법원의 판단: 법원은 "사회통념상 독립된 건물로서의 구조와 형태를 갖추어야 한다"고 판단했습니다. 즉, 단순한 가건물이나 비닐하우스처럼 누가 봐도 건물이라고 보기 어려운 구조물은 안 된다는 것이죠. 더 중요한 것은, 이러한 판단은 단순히 물리적인 구조만 보는 것이 아니라, 다음과 같은 여러 가지 요소를 종합적으로 고려해야 한다는 점입니다.

• 객관적 사정: 건물의 물리적 구조, 거래 또는 이용 목적물로서의 건물 상태
• 주관적 사정: 건축한 사람의 의사 (예: 실제로 주거 목적으로 사용하려고 했는지 등)

이 사건에서 법원은 원고들의 무허가 건물이 기존에 등록된 다른 무허가 건물과 별개로 독립적인 건물의 구조와 형태를 갖추었다는 증거가 부족하다고 보았습니다. 따라서 조합원 자격을 인정하지 않은 원심 판결을 유지했습니다.

관련 법규:

• 서울특별시자치구무허가건물정비사업에대한보상금지급조례 제3조: 이 조례는 재개발 사업에서 보상금 지급 대상이 되는 무허가 건물의 범위를 규정하고 있습니다.
• 구 도시재개발법 (1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제4호 (현행 제8조 제1항 참조), 제20조 (현행 제14조 참조): 재개발 사업의 기본적인 내용과 조합원 자격 등에 관한 내용을 담고 있습니다.
• 민법 제99조: 건물의 소유에 관한 기본적인 내용을 규정하고 있습니다.

참고 판례:

• 대법원 1990. 1. 12. 선고 88다카28518 판결
• 대법원 1961. 11. 23. 선고 4293민상623, 624 판결(집9, 민90)
• 대법원 1964. 11. 28. 선고 64마678 판결

결론: 무허가 건물이라고 해서 무조건 재개발 조합원이 될 수 있는 것은 아닙니다. 법원에서 정한 요건을 충족하는지 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 특히 독립된 건물의 구조와 형태를 갖추고 있는지, 객관적·주관적인 여러 사정들을 종합적으로 고려해야 한다는 점을 기억하세요.