재개발구역 지정만으로 건축 제한이 풀리는 것은 아닙니다!

재개발 지역으로 지정되면 땅이나 건물 주인 마음대로 건물을 짓거나 고칠 수 없다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 재개발과 관련된 중요한 판례를 통해 여러분의 재산권 행사에 대한 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

재개발구역 지정 = 건축 제한?

흔히 재개발 지역으로 지정되면 낡은 건물을 허물고 새 건물을 올릴 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 그렇지 않습니다. 재개발구역으로 지정되면 오히려 토지나 건물 소유주의 권리 행사에 제한이 생깁니다. 시장의 허가 없이는 마음대로 건물을 신축, 증축, 개축하거나 토지의 형질을 변경하는 것이 어려워집니다. (도시재개발법 제4조, 제5조, 제12조, 제13조, 제65조, 도시계획법 제2조 제1항 제1호 다목, 제4조 제1항)

그럼 언제 건축 제한이 풀리나요?

핵심은 '재개발사업시행인가'입니다. 단순히 재개발 사업 계획이 결정되고 고시되었다고 해서 건축 제한이 바로 풀리는 것이 아닙니다. 실제로 사업을 진행할 시행자가 선정되고, 그 시행자가 사업시행인가를 받아 사업을 시작해야만 비로소 건축 제한에서 벗어날 수 있습니다. 시장이 재개발사업계획을 결정하고 고시하는 것만으로는 부족합니다.

비업무용 부동산과 재개발

이번 판례에서 다뤄진 또 다른 중요한 쟁점은 '비업무용 부동산'입니다. 법인이 재개발구역 안에 부동산을 가지고 있다면, 그 부동산이 비업무용 부동산으로 분류되어 세금 부담이 커질 수 있습니다. 하지만 재개발구역 안의 부동산이라고 해서 무조건 비업무용 부동산이 되는 것은 아닙니다. 법인이 재개발 시행자로 지정되고 사업시행인가까지 받았다면, 재개발 사업을 진행하지 않더라도 '법령에 의해 사용이 금지 또는 제한된 부동산'으로 보아 비업무용 부동산에서 제외될 수 있습니다 (구 법인세법시행규칙(1990.10.22. 재무부령 제1835호로 개정되기 전의 것) 제18조 제4항).

결론적으로, 재개발구역 지정은 새로운 건축의 시작이 아니라, 오히려 기존 권리 행사에 제약이 생기는 출발점입니다. 실제 건축 제한이 해제되는 시점은 사업시행인가 이후라는 점을 꼭 기억하시고, 재산권 행사에 착오 없으시기 바랍니다.