재개발로 생기는 새 집, 누가 어떻게 받을 수 있을까?

낡은 집들을 허물고 새 아파트를 짓는 재개발! 헌 집 대신 새 집을 받는다는 기대감도 크지만, 새로 지어진 집은 누구에게 어떻게 돌아가는 걸까요? 재개발 사업으로 조성된 땅과 건물의 분배, 임대주택, 지분형 주택, 토지임대부 주택 등에 대해 알아보겠습니다.

1. 조성된 땅과 건물의 처분 및 관리 (도시 및 주거환경정비법 제79조제1항)

재개발 사업으로 새롭게 만들어진 땅과 건물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리됩니다. 관리처분계획은 재개발 사업의 중요한 절차로, 누가 어떤 집을 받을지, 추가 분담금은 얼마인지 등을 정하는 계획입니다.

2. 새 아파트, 누가 받을까? (도시 및 주거환경정비법 제79조제2항)

새로 지어진 아파트는 원래 땅이나 건물을 소유했던 '토지등소유자'에게 돌아갑니다. 여기서 토지등소유자는 정비구역 내 땅이나 건물의 소유자, 또는 지상권자를 말합니다. 만약 신탁업자가 사업시행자라면, 신탁한 토지 또는 건축물의 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조제9호, 제27조제1항, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항)

3. 재개발 임대주택, 누가 들어갈 수 있을까? (도시 및 주거환경정비법 제79조제6항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제69조)

재개발 사업으로 임대주택도 함께 건설됩니다. 이 임대주택은 주로 다음과 같은 사람들에게 공급됩니다.

• 기준일 3개월 전부터 해당 재개발 구역이나 다른 재개발 구역에 살던 세입자
• 기준일 당시 해당 재개발 구역에 집이나 땅을 소유했지만, 새 아파트 분양 권리를 포기한 사람
• 다른 도시계획사업 때문에 집을 잃고 이주하게 된 사람 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제11호)
• 시·도 조례로 정한 사람 (도시 및 주거환경정비법 시행령 별표2 제3호라목, 제2호다목)

임대주택의 규모, 입주자 선정 방법, 공급 절차 등은 시·도 조례를 따르며, 일반적인 주택공급 관련 법령(민간임대주택에 관한 특별법, 공공주택 특별법, 주택법)도 적용됩니다.

이미 한 번 임차인을 선정한 후에는, 무주택 기간과 해당 지역 거주 기간이 1년 이상인 사람 중 오래된 순으로 입주 자격을 부여합니다. 임대보증금과 임대료는 해당 지역 시세의 90% 이하로 제한되며, 계약 방법은 공공주택 특별법, 관리 규정은 공동주택관리법을 따릅니다. (도시 및 주거환경정비법 제79조제6항 단서, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제69조제2항, 제79조제5항, 시행령 제48조제2항)

4. 지분형 주택: 함께 소유하는 내 집 마련 (도시 및 주거환경정비법 제80조제1항)

LH 등 공공기관이 사업시행자인 경우, 분양 대상자와 사업시행자가 일정 기간 동안 주택을 공동 소유하는 '지분형 주택' 제도가 있습니다. 지분형 주택은 전용면적 60㎡ 이하로, 공동 소유 기간은 소유권 취득일로부터 최대 10년까지입니다. (도시 및 주거환경정비법 제80조제1항, 제86조제2항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제70조제1항)

지분형 주택의 분양 대상은 종전 소유 부동산 가격이 주택 분양가 이하이고, 공람 공고일 당시 정비구역에 2년 이상 거주한 무주택 세대주입니다. (도시 및 주거환경정비법 제74조제1항제5호) 지분 취득 비율, 사용료, 취득 가격 등은 사업시행자가 정합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제70조제2항)

5. 토지임대부 분양주택: 땅은 빌리고 건물만 분양 (도시 및 주거환경정비법 제80조제2항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제71조)

국토부 장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장, LH 등은 재개발 구역 세입자와 일정 요건을 충족하는 사람의 요청이 있는 경우, 인수한 임대주택 일부를 토지임대부 분양주택으로 전환할 수 있습니다. 토지임대부 분양주택은 땅은 빌리고 건물만 분양받는 형태입니다.

요청 가능한 대상은 90㎡ 미만 토지만 소유한 사람, 또는 40㎡ 미만 주택만 소유한 사람입니다. (도시 및 주거환경정비법 제79조제5항, 도시 및 주거환경정비법 제80조제2항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제71조제1항) 단, 시·도 조례에 따라 면적 기준이 달라질 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제71조제2항)

재개발은 복잡한 과정을 거치는 만큼 관련 법규를 잘 살펴보고, 자신의 상황에 맞는 정보를 찾는 것이 중요합니다.