재개발/재건축 분양권 양도세 비과세, 어떤 경우에 가능할까?

재개발이나 재건축 아파트에 투자하시는 분들 많으시죠? 분양권을 팔 때 양도소득세가 걱정되실 텐데요, 어떤 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있는지 쉽게 설명해 드리겠습니다.

핵심은 **"기존 주택 보유 기간"**과 **"분양권 양도 시점"**입니다.

1. 기존 주택을 3년 이상 보유했고, 분양권 양도 당시 다른 주택이 없을 경우:

재개발/재건축 사업으로 받은 분양권을 팔 때, 다른 주택을 가지고 있지 않고, 관리처분계획 인가일(또는 사업시행계획인가일, 기존 주택 철거일 중 빠른 날) 당시 기존 주택을 3년 이상 보유했다면 양도소득세가 비과세됩니다. 분양권은 원래 주택이 아니지만, 이런 조건을 만족하면 주택처럼 취급해 비과세 혜택을 주는 거죠. (구 소득세법 시행령 제155조 제16항)

2. 기존 주택을 3년 이상 보유했고, 분양권 양도 전 다른 주택을 취득했을 경우:

분양권을 팔기 전에 다른 주택을 취득했더라도, 그 다른 주택을 산 날로부터 2년 이내에 분양권을 양도하고, 위와 마찬가지로 관리처분계획 인가일 당시 기존 주택을 3년 이상 보유했다면, 역시 양도소득세가 비과세됩니다. 일시적으로 2주택이 되더라도 2년 이내에 분양권을 처분하면 비과세 혜택을 유지할 수 있는 겁니다. (구 소득세법 시행령 제155조 제1항, 제16항)

핵심 법 조항:

• 구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호
• 구 소득세법시행령(2001. 12. 31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항, 제155조 제1항, 제16항

관련 판례:

• 대법원 1988. 6. 28. 선고 87누971 판결
• 대법원 1992. 3. 10. 선고 91누9817 판결
• 대법원 1992. 12. 8. 선고 90누10346 판결
• 대법원 1993. 9. 10. 선고 93누5772 판결
• 대법원 1994. 3. 8. 선고 93누17324 판결
• 대법원 1999. 12. 10. 선고 98두3051 판결
• 대법원 2005. 3. 11. 선고 2004두10937 판결

주의: 위 내용은 과거 법령에 근거한 설명입니다. 현재는 세법 개정으로 인해 규정이 달라졌을 수 있으므로, 실제 적용 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.