재건축 때문에 가게 나가라고? 갱신거절은 언제 가능할까?

상가 임대차 계약 종료를 앞두고 건물주가 재건축 때문에 나가라고 하는 경우, 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 무작정 나가야 하는 걸까요? 오늘은 재건축으로 인한 임대차 계약 갱신 거절에 대해 자세히 알아보겠습니다.

핵심 쟁점: 관리처분계획인가 고시 vs. 사업시행인가 고시

재건축 진행 단계는 크게 '사업시행인가 고시'와 '관리처분계획인가 고시'로 나뉩니다. 이 두 단계의 차이를 이해하는 것이 중요합니다.

• 관리처분계획인가 고시: 이 단계가 되면 세입자는 법적으로 건물을 더 이상 사용할 수 없게 됩니다. 건물주는 세입자에게 나가라고 요구할 수 있고, 이주 기간 내에 세입자를 내보내야 할 의무도 있습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항) 따라서 이 시점에 건물주가 계약 갱신을 거절하는 것은 정당합니다. (구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 (다)목)

• 사업시행인가 고시: 이 단계는 재건축이 확정되었다는 것을 의미하지만, 아직 건물을 비워야 하는 단계는 아닙니다. 사업시행인가 고시 후 관리처분계획인가 고시까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다. 따라서 사업시행인가 고시만으로는 건물주가 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 다만, 임대차 계약 종료 시점에 단기간 내에 관리처분계획인가 고시가 이루어질 것이 명백하게 예상되는 등 특별한 사정이 있다면 예외적으로 갱신 거절이 인정될 수 있습니다.

증명 책임은 누구에게?

계약 갱신 거절 사유가 있다는 것을 증명할 책임은 건물주에게 있습니다. 즉, 건물주는 관리처분계획인가 고시가 이미 이루어졌거나, 임대차 계약 종료 시점에 단기간 내에 이루어질 것이라는 객관적인 증거를 제시해야 합니다. 단순히 사업시행인가 고시가 났다는 사실만으로는 부족합니다.

권리금은 어떻게 될까?

만약 건물주가 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거절하여 세입자가 권리금을 회수할 기회를 잃게 된다면, 세입자는 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. (구 상가건물 임대차보호법 제10조의4)

관련 법조항 및 판례

• 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제7호 (다)목, 제10조의4 제1항
• 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제49조 제6항
• 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결

결론

재건축으로 인한 갱신 거절은 엄격한 요건 하에서만 허용됩니다. 세입자는 자신의 권리를 정확히 알고 부당한 갱신 거절에 대해서는 적극적으로 대응해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.