임대인의 재건축 계획 고지, 권리금 회수 방해일까?

상가 임대차 계약 종료를 앞두고 임대인이 재건축 계획을 밝혔다면, 이것이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위일까요? 최근 대법원 판례를 통해 이 쟁점에 대한 명확한 기준을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

임차인 A는 임대인 B에게 계약 갱신 또는 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 물었습니다. 이에 B는 "수년 내 재건축 계획이 있으며, 갱신/신규 계약 시 구체적인 계획을 고지하겠다"라고 답변했습니다. A는 소송을 통해 갱신 의사가 없음을 밝히고 퇴거했지만, 실제로 신규 임차인을 주선하지는 않았습니다. 이후 B는 다른 임차인 C와 계약을 체결하면서 재건축 계획을 구체적으로 고지했습니다. A는 B가 권리금 회수를 방해했다며 손해배상을 청구했습니다.

쟁점

1. 임대인이 신규 임차인에게 재건축 계획을 고지하는 것만으로 권리금 회수 방해가 되는지 여부

2. 임대인이 신규 임차인을 주선하더라도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있는지 여부

대법원의 판단

대법원은 임대인 B의 행위가 권리금 회수 방해에 해당하지 않는다고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 재건축 계획 고지 ≠ 권리금 회수 방해: B의 고지는 '수년 내'라는 불확정적인 시기에 대한 계획을 알린 것에 불과합니다. 이를 통해 임대차 가능 기간을 짧게 제시했다거나, 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다고 보기 어렵습니다. 오히려 B는 신규 임차인과 협의를 통해 재건축 시기와 계약 내용을 정하려는 의지를 보였습니다. (상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호)

2. 신규 임차인 주선의무: 임대인의 권리금 회수 방해 책임은 임차인이 신규 임차인을 주선했음에도 임대인이 방해했을 때 발생합니다. A는 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았으므로, B의 손해배상 책임이 성립하지 않습니다. (상가임대차법 제10조의3, 제10조의4)

3. 갱신거절 사유와 권리금 회수 방해는 별개: 건물 노후화로 인한 재건축 계획은 임대차계약 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. (상가임대차법 제10조 제1항 제7호) 그러나 이것이 자동적으로 권리금 회수 방해 행위가 되는 것은 아닙니다.

판례의 의의

이 판결은 임대인의 재건축 계획 고지 자체만으로는 권리금 회수 방해가 성립하지 않음을 명확히 했습니다. 임대인이 신규 임차인과 계약을 거절하거나 과도한 조건을 요구하는 등 명백한 방해 행위가 있어야 권리금 회수 방해가 인정됩니다. 또한, 임차인은 실제로 신규 임차인을 주선해야 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.

참고 조문 및 판례

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4
• 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결
• 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결