재건축 반대하면 어떻게 되나요? 매도청구권, 다시 행사할 수 있을까?

아파트 재건축 사업에 참여하지 않겠다고 버티는 소유주 때문에 사업 진행이 어려운 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 재건축 조합은 매도청구권을 행사해서 해당 소유주의 아파트를 강제로 매수할 수 있습니다. 그런데 이 매도청구권 행사에도 기간이 있다는 사실, 알고 계셨나요? 만약 기간 내에 매도청구를 하지 못했다면 어떻게 될까요? 다시 매도청구권을 행사할 수 있을까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

매도청구권 행사 기간, 왜 중요할까?

도시정비법 제39조에 따라 준용되는 집합건물법 제48조 제4항은 매도청구권 행사 기간을 정하고 있습니다. 이는 매도청구권이 다수결의 원칙에 따라 소수의 재산권을 제한하는 강력한 권리이기 때문입니다. 만약 기간 제한 없이 매도청구권을 행사할 수 있다면, 재건축 반대 소유주는 언제 매도청구를 당할지 몰라 재산권 행사에 불안을 느끼게 됩니다. 또한, 재건축 조합이 의도적으로 시세가 가장 낮을 때 매도청구를 할 수도 있습니다. 따라서 매도청구권 행사 기간을 두어 재건축 반대 소유주의 권리를 보호하고 재건축 관련 법률관계를 조속히 확정하려는 것입니다.

기간 지나면 매도청구권은 영원히 사라질까?

다행히 그렇지는 않습니다. 대법원은 매도청구권 행사 기간이 지났더라도 재건축 조합이 다시 조합설립변경 동의 및 조합설립변경 인가 절차를 거쳐 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다고 판결했습니다 (대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결, 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결). 즉, 첫 번째 매도청구 기회를 놓쳤더라도 다시 조합설립 변경 절차를 통해 새로운 기회를 얻을 수 있다는 의미입니다.

이번 포스팅에서 소개한 판례(대법원 2012.12.27. 선고 2012다83786)에서도 최초 조합설립 동의와 같은 방식으로 새로운 동의를 얻어 조합설립변경인가를 받은 조합이 미동의자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 이는 기존 대법원 판례(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결)의 입장을 재확인한 것입니다.

결론적으로, 재건축 매도청구권은 행사 기간이 정해져 있지만, 기간이 지났다고 해서 권리가 완전히 소멸되는 것은 아닙니다. 조합은 적법한 절차를 통해 새로운 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 재건축 사업에 참여하지 않으려는 소유주는 이러한 법적 절차에 대한 이해를 바탕으로 신중하게 대응해야 합니다.