재건축 사업시행계획 변경, 조합원 동의 얼마나 필요할까?

재건축 아파트에 살거나 투자를 고려하는 분들이라면 사업 진행 과정에 관심이 많으실 텐데요. 특히 사업시행계획 변경 시 조합원 동의 비율을 둘러싼 분쟁이 종종 발생합니다. 오늘은 관련 대법원 판결을 통해 사업시행계획 변경 시 필요한 조합원 동의 비율에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

가락시영아파트 재건축 사업에서 최초 재건축 결의 당시에는 특정 층수, 세대수, 평형 구성, 용적률, 사업비 등이 정해져 있었습니다. 그러나 서울시의 정비계획 변경으로 사업시행계획도 변경되었죠. 이에 따라 층수, 평형 구성, 세대수, 용적률, 사업비, 조합원 분담금 등이 모두 달라지게 되었습니다. 일부 조합원들은 이러한 변경이 자신들의 이해관계에 중대한 영향을 미친다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점: 사업시행계획 변경 시 동의 비율

이 사건의 핵심은 사업시행계획 변경 시 얼마나 많은 조합원의 동의를 받아야 적법한지였습니다. 조합 측은 정관에 따라 조합원 과반수 출석, 출석 조합원 과반수 찬성으로 의결했으므로 적법하다고 주장했습니다.

대법원의 판단

대법원은 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 구 도시정비법) 제20조 제1항 제8호, 제15호, 제3항을 근거로 '조합의 비용부담'이나 '시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용'은 조합원의 이해관계에 큰 영향을 미치므로 정관에 포함하고 변경 시 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다고 판시했습니다.

이 사건 사업시행계획 변경은 '조합의 비용부담'이나 '계약서에 포함될 내용'을 실질적으로 변경하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항이므로 마찬가지로 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보았습니다. 따라서 조합 정관에 따른 과반수 동의만으로는 적법하지 않다고 판단했습니다.

다만, 당시에는 이러한 법리가 명확하지 않았기 때문에 조합이 3분의 2 이상 동의를 얻지 못한 것이 객관적으로 명백한 하자라고 보기는 어렵다고 판단하여 사업시행계획 무효확인 청구는 기각했습니다. 하지만 취소 청구에 대해서는 파기환송하여 다시 심리하도록 했습니다.

핵심 정리

• 재건축 사업시행계획 변경 시 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 '조합의 비용부담'이나 '계약서에 포함될 내용'이 변경되는 경우, 구 도시정비법에 따라 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.
• (관련 판례: 대법원 2012. 8. 23. 선고 2010두13463 판결, 대법원 2013. 10. 24. 선고 2012두12853 판결)

결론

재건축 사업은 많은 이해관계가 얽혀 있는 만큼 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 사업시행계획 변경 시 조합원 동의 비율을 제대로 갖추지 못하면 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.