재건축 시공사 계약, 조합원 부담 증가 시 주의할 점!

재건축 아파트, 꿈에 그리던 새집을 갖게 되는 기쁨도 잠시, 예상치 못한 추가 비용 발생으로 혼란스러운 상황에 처하는 조합원들이 있습니다. 오늘은 재건축 사업 진행 과정에서 시공사 계약 변경으로 조합원의 추가 부담이 발생했을 때, 법적으로 어떤 보호를 받을 수 있는지 살펴보겠습니다.

재건축 결의 후 시공사 계약 변경, 조합원 동의 필수!

재건축을 결정할 때, 조합원들은 건축 비용과 분담액에 대한 계획을 확인하고 참여 여부를 결정합니다. 이 계획은 재건축 사업의 중요한 기준이 되죠. 만약 시공사와 최종 계약 과정에서 최초 계획보다 조합원의 분담금이 크게 증가한다면, 이는 단순한 계약 변경이 아닌 재건축 결의 자체의 변경으로 볼 수 있습니다.

법원은 물가 변동 등 예측 가능한 범위를 초과하는 조합원 부담 증가는 재건축 결의 변경에 해당한다고 판단했습니다. 이는 정부 정책 변경이나 예상치 못한 상황으로 인한 비용 증가라 하더라도 마찬가지입니다. 따라서 이러한 변경은 조합원들의 동의를 거쳐야만 유효합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항, 제20조 제1항, 제48조 제1항 등 참조)

'확정지분제'라도 안심은 금물!

'확정지분제'는 사업 진행 중 추가 비용이 발생하더라도 조합원에게 부담을 전가하지 않고 시공사가 책임지는 방식입니다. 하지만 이 경우에도 시공사 계약 변경으로 조합원에게 불리한 조건이 추가된다면, 재건축 결의 변경에 해당할 수 있습니다.

예를 들어, 최초 계약에서 일반 분양 수익의 일부를 조합원에게 환급하기로 약정했지만, 나중에 시공사가 추가 비용 부담을 이유로 이 조건을 삭제한다면, 이는 조합원의 비용 부담을 증가시키는 변경으로 볼 수 있습니다. (대법원 2007. 4. 11. 선고 2006나34338 판결 참조)

조합원 3분의 2 이상 동의, 필수!

조합원의 비용 부담에 영향을 미치는 시공사 계약 변경은 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 합니다. 조합 정관에서 이보다 낮은 의결정족수를 규정하더라도, 이는 법적으로 효력이 없습니다. 재건축 결의는 조합원들의 중요한 권리와 의무를 정하는 것이기 때문에, 엄격한 절차를 통해서만 변경할 수 있도록 법으로 보호하고 있는 것이죠. (구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호, 대법원 1992. 11. 24. 선고 91다29026 판결 참조)

재건축 사업은 조합원들의 꿈을 실현하는 과정이지만, 동시에 복잡한 법적 절차와 이해관계가 얽혀있는 사업입니다. 따라서 조합원들은 자신의 권리와 의무를 꼼꼼히 확인하고, 불리한 계약 변경에 대해서는 적극적으로 의견을 제시해야 합니다.