재건축조합 시공자 계약 변경 시 꼭 필요한 절차! 조합원 3분의 2 동의, 잊지 마세요!

아파트 재건축 사업, 꿈에 그리던 새 아파트에 입주하기 위한 기나긴 여정이죠. 하지만 이 과정에서 조합과 시공사 간의 계약 변경 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 재건축조합과 시공사 간 계약 변경 시 꼭 알아두어야 할 중요한 판례를 소개해 드리겠습니다.

핵심 쟁점: 조합원 분담금 변경은 중대한 사안!

재건축 사업에서 가장 중요한 부분 중 하나는 바로 조합원들의 분담금입니다. 처음 재건축을 결의할 때 정해진 분담금 조건은 조합원들의 재산권에 직접적인 영향을 미치기 때문에 매우 중요하게 다뤄져야 합니다. 그런데 사업 진행 과정에서 시공사와의 계약 내용이 변경되어 조합원 분담금 조건에도 변동이 생긴다면 어떻게 해야 할까요?

법원의 판단: 3분의 2 동의 필수!

대법원은 이러한 경우, 조합원들의 권리 보호를 위해 엄격한 기준을 적용하고 있습니다. 단순히 시공자와의 계약 내용을 변경하는 것처럼 보이더라도, 실질적으로 조합원 분담금 조건에 영향을 미친다면 구 도시 및 주거환경정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전) 제20조 제1항 제15호, 제3항에 따라 조합원 총회에서 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다는 것입니다. (대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결, 대법원 2009. 11. 12. 선고 2008다81640 판결, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다5448, 5455 판결 등 참조)

3분의 2 동의 없이 체결된 계약은 무효!

만약 조합이 이러한 3분의 2 동의를 얻지 않고 시공사와 계약을 변경했다면, 그 계약은 무효가 됩니다. 설령 시공사가 이러한 법적 제한 사실을 몰랐다고 하더라도 계약은 여전히 무효입니다. (대법원 1983. 12. 27. 선고 83다548 판결, 대법원 1996. 8. 23. 선고 94다38199 판결 등 참조)

정리하면, 재건축 사업에서 조합원 분담금 조건 변경은 매우 중요한 사안이며, 조합은 반드시 조합원 총회에서 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 합니다. 이 절차를 거치지 않고 체결된 계약은 무효라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.

참고 법조항: 민법 제105조, 제107조, 제126조, 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제1항 제15호, 제3항

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법률 문제에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.