재건축 아파트 부가세, 누가 내야 할까요?

아파트 재건축, 꿈꿔왔던 내 집 마련의 기회이지만 복잡한 절차와 법적인 문제 때문에 머리 아픈 경우가 많습니다. 특히 비용 문제는 조합원들 사이에 갈등을 일으키는 주요 원인이 되기도 합니다. 오늘은 재건축 과정에서 발생하는 부가가치세(부가세) 부담 문제에 대한 대법원 판례를 바탕으로, 누가 어떤 책임을 져야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 건설 용역 부가세, 누구에게 청구할 수 있을까?

재건축 사업에서 건설사는 조합에 건설 용역을 제공하고, 조합은 이에 대한 대가를 지불합니다. 만약 건설 용역의 결과물이 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)를 초과하는 주택이라면, 부가세가 발생합니다. 이때 건설사는 조합에 부가세를 청구할 수 있습니다. 조합이 조합원에게 분양한다고 해서 건설사가 직접 조합원에게 부가세를 청구할 수는 없습니다. 최종적으로 부가세를 누가 부담할지는 건설사, 조합, 조합원 간의 약정, 즉 계약에 따라 정해집니다. (민법 제105조, 부가가치세법 제6조, 제7조, 제15조)

2. 부가세 면제 대상 조합원에게 부가세를 부담시킨 경우, 부당이득일까?

과거에는 국민주택 규모의 주택을 분양받는 조합원은 부가세가 면제되었습니다 (구 조세감면규제법 제100조 제1항 제1호, 현행 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 참조). 만약 조합이 건설사에 부가세를 부담하기로 약정하고, 이를 모든 조합원에게 균등하게 분배하여 부가세 면제 대상 조합원도 부담하게 되었다면 어떨까요? 대법원은 건설사가 받아야 할 부가세 총액에 변동이 없다면, 건설사가 부당이득을 취했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 개별 조합원에게는 부가세가 초과 징수된 것처럼 보일 수 있지만, 전체적으로 보면 건설사가 부당하게 이득을 본 것은 아니라는 것입니다. (민법 제741조)

3. 재건축 비용 분담, 어떻게 정해야 할까?

재건축 비용 분담은 조합원들이 재건축에 참여할지 여부를 결정하는 중요한 기준입니다. 따라서 재건축 결의 시에는 비용 분담액 또는 산출 기준을 명확하게 정해야 합니다. 만약 이를 제대로 정하지 않으면 재건축 결의 자체가 무효가 될 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조)

재건축 결의 당시 비용 분담을 정하지 않았다면, 재건축 실행 단계에서 조합원 총회를 통해 결정할 수 있습니다. 이때는 조합원 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 하며, 모든 조합원에게 공정하게 비용이 분담되도록 해야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조)

4. 조합 총회 결의, 어떤 절차를 거쳐야 할까?

재건축조합은 비법인사단으로, 민법상 법인에 관한 규정을 준용합니다. (구 주택건설촉진법 제3조 제9호, 현행 주택법 제2조 제9호 참조) 따라서 조합 총회는 소집 1주일 전에 회의 목적사항을 조합원들에게 통지해야 하며, 통지된 내용에 대해서만 결의할 수 있습니다. (민법 제71조, 제72조)

만약 조합 이사회가 정한 비용 분담안이 조합원들에게 사전 고지 없이 수립되었거나, 총회에서 특별다수의 동의를 얻지 못했거나, 부가세 면제 대상 조합원에게 부가세를 부담시키는 등 불공정한 내용이라면, 그 효력을 인정받을 수 없습니다.

핵심 정리

• 건설사는 조합에 부가세를 청구할 수 있으며, 최종 부담 주체는 계약에 따라 정해집니다.
• 부가세 면제 조합원에게 부가세를 부담시켰더라도, 건설사가 수령할 부가세 총액에 변동이 없다면 부당이득이 아닙니다.
• 재건축 비용 분담은 명확하게 정해야 하며, 조합원 총회 결의는 정해진 절차를 따라야 효력을 갖습니다.

재건축은 많은 사람들의 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 관련 법규와 판례를 잘 이해하고, 투명하고 공정한 절차를 통해 진행되어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

(참조 판례: 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결, 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결, 대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결 등)