재건축조합 결정, 나에게도 영향 있을까? 추가 부담금, 맘대로 정할 수 있나?

아파트 재건축! 낡은 집을 새집으로 바꾼다는 기대감도 있지만, 복잡한 절차와 예상치 못한 추가 비용 때문에 머리 아픈 일도 많죠. 특히 재건축조합에서 결정하는 사항들이 조합원 개인에게 어떤 영향을 미치는지, 또 조합의 결정이 정당한지 헷갈리는 경우가 많습니다. 오늘은 재건축조합의 결정과 관련된 중요한 판례를 바탕으로 몇 가지 궁금증을 풀어보겠습니다.

1. 조합과 시공사의 합의, 조합원에게도 무조건 적용될까?

재건축조합과 시공사가 계약을 변경하거나 합의를 했더라도, 그 효력이 조합원 개인에게 바로 적용되는 것은 아닙니다. 조합은 조합원들의 모임이지만, 조합과 조합원은 별개의 법적 주체이기 때문입니다. (민사소송법 제218조, 제220조) 조합과 시공사 간의 합의가 있다고 해서 조합원 개인이 무조건 따라야 하는 것은 아니라는 점, 꼭 기억하세요!

2. 추가 부담금, 얼마나 내야 할까?

재건축 과정에서 처음 예상보다 비용이 늘어나 추가 부담금을 내야 하는 경우가 종종 발생합니다. 그런데 이 추가 부담금, 조합 마음대로 정할 수 있는 걸까요? 정답은 "아니오"입니다. 재건축 결의 내용을 변경하려면 조합원 5/4 이상의 동의를 얻어야 합니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항, 제49조, 대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결)

추가 부담금이 "통상적으로 예상될 수 있는 합리적인 범위"를 넘어선다면, 이는 재건축 결의 내용의 변경으로 간주됩니다. (구 주택건설촉진법 제33조 제1항, 구 주택건설촉진법시행규칙 제20조, 제21조, 현행 주택법 제16조 제3항, 주택법시행규칙 제11조 참조) 즉, 물가 상승 등 예측 가능한 범위 내의 비용 증가는 어쩔 수 없지만, 그 이상의 부담을 조합원에게 지우려면 조합원 5/4 이상의 동의가 필요하다는 뜻입니다.

3. 마감재 선택, 강요할 수 있을까?

재건축 아파트의 내부 마감재를 선택할 때, 기본형 외에 더 고급스러운 '선택사양'을 고를 수 있도록 하는 경우가 있습니다. 하지만 선택사양을 강제하고 추가 비용을 부담하게 하는 것은 조합원의 경제적 부담을 크게 늘리는 것이므로, 역시 재건축 결의 내용의 변경에 해당합니다. 따라서 이 경우에도 조합원 5/4 이상의 동의가 필요합니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항, 제49조)

재건축은 조합원 모두의 공동 사업인 만큼, 중요한 결정은 충분한 논의와 동의를 바탕으로 진행되어야겠죠? 위 내용을 참고하셔서 재건축 관련 권리 보호에 도움이 되시길 바랍니다.