재건축 아파트, 부가가치세는 누가 내야 할까요?

재건축 아파트에 입주할 때 생각보다 많은 세금이 발생해서 당황하신 적 있으신가요? 특히 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)를 초과하는 아파트를 분양받을 경우 부가가치세 문제가 발생하는데요, 오늘은 재건축 아파트와 관련된 부가가치세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

재건축 아파트와 부가가치세, 핵심은 '약정'

일반적으로 건설업자가 재건축조합에 건설 용역을 제공하면, 건설업자는 부가가치세 납부 의무를 지게 됩니다 (부가가치세법 제6조, 제7조). 국민주택규모를 초과하는 아파트라면, 건설업자는 재건축조합으로부터 부가가치세를 징수할 수 있죠.

그렇다면 이 부가가치세를 최종적으로 누가 부담해야 할까요? 바로 여기서 '약정'이 중요해집니다. 건설업자, 재건축조합, 그리고 조합원 사이의 약정에 따라 부가가치세 부담 주체가 결정되는 것이죠. 재건축조합이 조합원에게 아파트를 분양할 때는 부가가치세 과세 대상이 아니라고 하더라도 (구 조세감면규제법 제100조, 현행 조세특례제한법 제106조), 최종 부담자는 약정에 따라 달라질 수 있다는 점, 꼭 기억해야 합니다.

대법원 판례 (대법원 1990. 6. 22. 선고 90누509 판결) 살펴보기

한 재건축조합의 조합원들이 국민주택규모를 초과하는 아파트를 분양받으면서 부가가치세를 포함한 가격으로 계약을 체결했습니다. 나중에 조합원들은 부가가치세를 부담할 의무가 없다는 것을 알고 부가가치세 환급을 요구했는데요. 대법원은 건설업자, 조합, 조합원 사이의 계약 내용을 꼼꼼히 살펴보았습니다. 그 결과, 조합원들이 부가가치세를 부담하기로 약정한 것으로 판단하여 조합원들의 청구를 기각했습니다. 즉, 계약서에 부가가치세 부담에 대한 명확한 약정이 있다면, 그 약정이 우선한다는 것이죠 (민법 제105조).

결론적으로, 재건축 아파트 분양 시 부가가치세 부담 주체는 계약 내용에 따라 결정됩니다. 따라서 계약 전에 부가가치세 부담에 대한 조항을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 분양계약서, 공사도급계약서 등 관련 서류를 꼼꼼히 살펴보고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 정확한 내용을 파악하는 것이 좋습니다. 세금 문제는 나중에 큰 분쟁으로 이어질 수 있으니, 처음부터 꼼꼼하게 확인하고 대비하는 자세가 필요합니다.