아파트 재건축 사업에서 조합원 자격은 매우 중요합니다. 조합원이 되어야 새 아파트 분양 자격을 얻을 수 있기 때문이죠. 그런데 만약 한 세대가 소유한 땅이나 건물을 여러 명이 나눠서 사게 되면 조합원 자격은 어떻게 될까요? 최근 대법원 판결을 통해 이에 대한 흥미로운 내용을 알아보겠습니다.
사례 소개
한 재건축 조합에서 조합 설립 인가 이후, 한 세대가 소유하고 있던 땅이나 건물의 일부 지분을 여러 명이 나눠서 샀습니다. 조합은 이들을 각각 조합원으로 인정하지 않고, 전체를 대표하는 단 한 명만 조합원으로 봐야 한다고 주장했습니다. 즉, 여러 명이 지분을 나눠 사더라도 한 세대로 간주하여 한 명의 조합원 자격만 인정하겠다는 것이죠.
법률적 쟁점
이 사례의 핵심은 옛 「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’) 제19조 제1항 제2호와 제3호가 중복 적용되는지 여부입니다.
이 사건은 조합설립인가 이후 한 세대 구성원으로부터 여러 명이 각각 지분을 매수한 상황이므로, 위 두 조항이 모두 적용될 수 있는 상황입니다.
대법원의 판단
대법원은 원칙적으로 제2호와 제3호가 중복 적용된다고 판단했습니다 (대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결). 즉, 한 세대가 소유한 땅이나 건물을 조합설립인가 후 여러 명이 나눠서 사게 되면, 전체를 대표하는 한 명만 조합원으로 인정된다는 것입니다. 이는 투기 방지 및 기존 조합원의 재산권 보호를 위한 법 개정 취지를 반영한 판결입니다.
결론
재건축 사업에서 조합원 자격은 매우 중요한 권리입니다. 특히 조합설립인가 후 한 세대가 소유한 부동산을 여러 명이 나눠 사는 경우, 조합원 자격에 대한 대법원의 판단을 숙지해야 예상치 못한 불이익을 피할 수 있습니다. 본 판례는 이러한 상황에서 조합원 자격을 판단하는 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 다만, 이 사건에서는 분양 신청 통지 절차의 하자로 인해 관리처분계획이 무효가 되었다는 점도 함께 고려해야 합니다.
일반행정판례
재건축 조합설립인가 후, 같은 세대의 가족 구성원으로부터 각각 부동산 지분을 매입한 여러 명은 1명의 조합원으로 인정되는 것이 원칙입니다. 또한, 조합은 조합원 자격 여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 분양 신청을 안내해야 하며, 이를 어길 시 관리처분계획은 무효가 될 수 있습니다.
일반행정판례
여러 사람이 공동으로 소유한 다가구주택의 경우, 재건축 시 각각 조합원 자격을 갖는 것이 아니라, 전체 공유자를 대표하는 1인만 조합원으로 인정된다. 다가구주택이라도 가구별로 분양받을 수 있다는 규정이 조합원 자격을 각각 부여하는 것은 아니다.
일반행정판례
재개발 구역 내 부동산을 조합설립인가 후 여러 사람이 공동으로 소유하게 되면, 원칙적으로 그들은 모두 한 명의 조합원으로 간주되어 한 채의 아파트 분양권만 받습니다.
민사판례
한 집을 여러 명이 공동으로 소유한 경우 재건축 시 권리 분배는 어떻게 해야 공정한가에 대한 판례입니다. 단순히 대표 조합원 한 명에게 모든 이익을 줄 수 없으며, 모든 공유자가 공평하게 이익을 나눠야 한다는 것이 핵심입니다.
일반행정판례
여러 사람이 공동으로 소유한 주택이 재개발될 경우, 소유자 각각이 재개발 조합의 조합원 자격을 갖는 것이 아니라 공유자 전원을 합쳐 1명의 조합원으로 본다는 판결입니다. 다만, 특정 조건을 만족하는 다가구주택이나 사실상 다가구주택의 경우에는 가구별로 분양 자격을 인정합니다.
민사판례
재건축조합 설립 인가는 조합과 조합원 사이의 관계에 영향을 주지 않으며, 재건축에 동의하지 않은 소유자라도 조합원 총회 소집을 요구하는 행위를 통해 재건축에 동의한 것으로 볼 수 있다.