재건축조합 부동산에 설정된 근저당권의 효력

재건축 조합원 여러분 안녕하세요? 오늘은 재건축 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 중요한 법적 문제에 대해 알아보겠습니다. 바로 조합 소유 부동산에 설정된 근저당권의 효력에 관한 이야기입니다.

최근 대법원 판례를 통해, 조합원 총회 의결 없이 조합 소유 부동산에 근저당권을 설정하는 행위가 무효라는 판결이 나왔습니다. 이 판례는 재건축 사업의 투명성과 조합원들의 권리 보호를 위해 매우 중요한 의미를 지닌다고 할 수 있습니다.

사건의 개요는 다음과 같습니다.

A와 B는 재건축조합(C)에 각자 소유 부동산을 신탁했습니다. 그런데 A와 B는 잠시 이 부동산의 소유권을 자신들 앞으로 이전한 후, D 회사에 각각 근저당권을 설정해 주었습니다. 그리고 바로 다시 C 조합 앞으로 소유권을 이전했습니다. 이 모든 과정이 같은 날 순차적으로 이루어졌습니다. 당시 재건축 사업부지는 모두 C 조합 명의로 신탁되어 있었고, C 조합의 조합장 E가 이러한 일련의 행위를 주도했습니다.

대법원은 이러한 행위가 탈법행위라고 판단했습니다.

C 조합 소유 부동산의 소유권을 A와 B에게 잠시 넘겼다가 근저당권 설정 후 다시 돌려주는 방식은, 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항에 대한 조합원 총회 의결을 피하기 위한 탈법적인 행위라는 것입니다.

관련 법 조항

• 구 도시 및 주거환경정비법(2005. 3. 31. 법률 제7428호로 개정되기 전의 것) 제24조: ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’이나 ‘조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항’은 조합원총회의 의결을 거쳐야 한다.

대법원 판결의 핵심

• A와 B의 행위는 실질적으로 C 조합 소유 부동산에 근저당권을 설정하기 위한 탈법행위이다.
• 이러한 근저당 설정은 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항이므로, 조합원 총회 의결을 거쳐야 한다.
• 총회 의결 없이 이루어진 근저당권 설정은 무효이다.

이번 판례를 통해 알 수 있는 점

재건축 사업에서 조합원 총회의 의결은 매우 중요합니다. 조합원의 재산권과 직결된 사안에 대해서는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하며, 이를 회피하기 위한 어떠한 꼼수도 법원에서 인정되지 않습니다. 조합원 여러분께서는 조합 운영에 대한 적극적인 관심과 참여를 통해 자신의 권리를 보호해야 합니다. 투명하고 합법적인 재건축 사업 진행을 위해 모두 함께 노력해야 할 것입니다.