안녕하세요! 오늘은 재외국민의 주택 임대차와 관련된 중요한 질문에 대해 알아보겠습니다. 바로 재외국민이 집을 계약했을 때, 가족의 주민등록만으로 대항력을 갖출 수 있는지에 대한 내용입니다.
저는 재외국민인데, 한국에서 집을 빌려 살고 있습니다. 제 이름으로 주민등록은 되어있지 않고, 아내와 아이들만 현재 살고 있는 집 주소로 주민등록이 되어 있습니다. 이런 상황에서도 제가 세입자로서의 권리를 제대로 보호받을 수 있을지 걱정입니다. 다른 말로, 주택임대차보호법에서 말하는 대항력을 가질 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면, 가능합니다!
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 대항력을 갖추려면 임대차계약 체결 후 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 점은 '주민등록'의 주체가 꼭 임차인 본인일 필요는 없다는 것입니다. 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 인정됩니다. 그리고 이 규정은 임차인이 재외국민인 경우에도 똑같이 적용됩니다.
과거에는 재외국민은 주민등록을 할 수 없었습니다. 그래서 대항력을 갖추기가 매우 어려웠죠. 하지만 지금은 법이 바뀌어 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되었고, 가족의 주민등록으로도 대항력을 인정받을 수 있게 되었습니다.
대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다 (대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결). 재외국민이 임차인이고 가족이 주민등록을 한 경우와, 재외국민의 가족이 직접 임대차계약을 체결하고 주민등록을 한 경우를 다르게 취급할 이유가 없다는 것이죠. 두 경우 모두 세입자를 보호해야 한다는 취지입니다.
따라서 재외국민이시라도, 가족이 거주하는 집 주소로 주민등록이 되어 있다면 대항력을 갖춘 것으로 인정됩니다. 걱정하지 않으셔도 됩니다!
핵심 정리
상담사례
재외국민의 거소이전신고는 전입신고와 달리 대항력이 없으므로, 주택임대차보호를 받으려면 다른 방법을 강구해야 한다.
상담사례
재외국민도 한국 국적의 가족이 전입신고를 하면 그 가족의 주민등록을 통해 전세집 대항력을 확보할 수 있습니다.
민사판례
외국에 살고 있는 한국 국민(재외국민)이 국내에서 집을 빌릴 때, 같이 사는 외국인 가족이 거소 신고를 하면 세입자로서의 권리를 주장할 수 있다.
민사판례
전세나 월세 계약을 한 세입자가 집에 계속 살면서 가족은 그 집에 주민등록을 유지한 상태인데, 세입자 본인만 잠시 다른 곳으로 주민등록을 옮겼다면, 다른 사람(제3자)에게 세입자로서의 권리를 주장할 수 있는 힘(대항력)을 잃지 않는다.
민사판례
미국 영주권을 가진 재외국민이 집을 빌린 후, 외국인인 배우자와 자녀들이 외국인등록을 마쳤다면, 재외국민인 임차인도 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 것으로 인정된다.
상담사례
외국인 세입자도 외국인등록을 통해 대항력을 갖춰 새 집주인에게 계약 기간 동안 거주 권리를 주장할 수 있다.