전세 계약 갱신 후 해지, 언제 효력 발생할까요?

전세 계약 갱신 후 해지를 통보했는데, 정확히 언제 계약이 끝나는지 헷갈리시는 분들 많으시죠? 최근 대법원 판결을 통해 명확해진 계약 해지 효력 발생 시점에 대해 알려드리겠습니다.

사례 소개

세입자 A씨는 2년 전세 계약 만료를 앞두고 집주인 B씨에게 계약 갱신을 요구했습니다. 집주인 B씨는 이를 거절할 수 없었고, 계약은 갱신되었습니다. 그런데 A씨는 갱신된 계약 시작 전 갑자기 사정이 생겨 해지 통보를 보냈습니다. A씨는 해지 통보 3개월 후 집을 비웠지만, B씨는 갱신된 계약 기간이 시작된 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생한다며 보증금을 돌려주지 않았습니다. 과연 누구의 말이 맞을까요?

대법원의 판단 (핵심)

대법원은 세입자 A씨의 손을 들어주었습니다. 세입자가 계약 갱신을 요구하고, 집주인이 거절할 정당한 사유가 없다면, 갱신 요구가 집주인에게 도달한 시점에 갱신의 효력이 발생합니다. 이후 세입자가 해지를 통보하면, 집주인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다. 갱신된 계약 시작일 전에 해지 통보를 했더라도 마찬가지입니다.

관련 법 조항

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항: 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
• 주택임대차보호법 제6조의3 제4항: 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
• 주택임대차보호법 제6조의2 제1항: 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
• 주택임대차보호법 제6조의2 제2항: 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

정리

전세 계약 갱신 후 해지할 경우, 갱신된 계약 시작일과 상관없이 집주인에게 해지 통보가 도달한 날로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생합니다. 이 점을 꼭 기억해두시고, 불필요한 분쟁을 예방하시기 바랍니다.